Neerlandia. Jaargang 101

[p. 32]

Stedebouw
Stedebouw in Vlaanderen en Nederland
Koten te veel, kamers te weinig
◼ Bruno De Keyser

foto's: Rob Stevens

[p. 33]

Het overaanbod aan Vlaamse ‘studentenkoten’ steekt schril af tegen het chronische tekort aan Nederlandse kamers voor studenten. Beide verschijnselen hebben diepere oorzaken van stedebouwkundige aard.

Het woord ‘kot’ is in België synoniem voor studentenkamer. Het Leuvense dialect voor ‘kwartier’, een tijdelijke huisvesting voor soldaten, ligt aan de basis van deze in oorsprong Vlaamse uitdrukking.

De welstellende universteitsstudenten die in het begin van deze eeuw van maandag tot vrijdag ‘tijdelijk’ op kamers woonden, leefden volgens de Leuvenaars in een ‘kottier’, later afgekort tot ‘kot’. Meestal was het een kamer in een herenhuis verhuurd door een ‘kotmadam’, een dame die in opdracht van de ouders nauwlettend toekeek op het doen en laten van de student. Nog steeds wonen Vlaamse studenten ‘op kot’, sommigen bij een ‘kotmadam’. Zelfs de Franstalige Belgen namen het woord ‘kot’ aan het eind van de jaren '60 mee bij hun vertrek uit Leuven. Als een uitloper van de beweging die de Katholieke Leuvense Universiteit wilde vervlaamsen, spreekt nu ook de gemiddelde Franstalige student over ‘un kot’.

Met 26.000 studenten is Leuven nog steeds de grootste universiteit van Vlaanderen èn van België. Vorig academiejaar zaten bijna drie Leuvense studenten op vier (73,13%) ‘op kot’. Ze betaalden gemiddeld 6831 BF per maand - ongeveer fl. 380, de kosten van elektriciteit, gas en water inbegrepen. Dat de meisjes vorig academiejaar net iets meer betaalden dan de jongens is opvallend, naast de



daling van de huurprijzen met 1,8%. Een evolutie die het gevolg is van het huidige overaanbod aan kamers. Net als vorig academie- of studiejaar schommelt de leegstand rond de 200 ‘wooneenheden’. Uit een studie van de KULeuven blijkt dat periodes van schaarste op de kamermarkt elkaar opvolgen met periodes van negen jaar. De huidige ontspanning van de markt is te herleiden tot een cyclus die zich elke negen jaar herhaalt. Met lagere huurprijzen en gunstiger contracten voor de studenten tot gevolg.

Een Vlaamse huiseigenaar die dit jaar zijn ‘koten’ wilde kwijtgeraken, moest ook meer comfort bieden dan enkele jaren terug. Een magnetron of een extra gemeenschappelijke ruimte blijkt dan een uitstekende ‘klantenbinding’. ‘Als een verhuurder half oktober nog veel onbewoonde kamers heeft, laat hij zijn prijs per maand vaak met 500 tot 1000 BF (fl. 27 tot fl. 55) dalen. Ook worden contracten voor één academiejaar - tien maanden - aangeboden. Een inte-

[p. 34]

ressante evolutie want in tegenstelling tot in Nederland gaan Vlaamse studenten tijdens de weekends en tijdens de vakantiemaanden juli, augustus en september meestal naar huis’, zegt Jan De Vuyst, directeur van de Leuvense Studentenvoorzieningen. ‘Wie dit academiejaar geen enkel risico wou nemen, ging al in de zomermaanden op zoek naar een kamer. Toch hebben we studenten geadviseerd om pas in september een huurcontract af te sluiten. Wie later een “kot” zoekt, steekt vaak 10.000 BF (fl. 555) per academiejaar op zak.’ Omdat het overaanbod en de lagere huurprijzen potentiële investeerders afstoot, evolueert de markt naar een nieuwe schaarste. Rond het millenium zul je weer vroeger een kamer moeten zoeken, zo verwachten ze aan de KULeuven.

Gent volgt

‘Uit ervaring weten we dat Gent de vastgoedmarkt van Leuven met een jaar vertraging volgt’, aldus Eric De Sadeleer van de dienst huisvesting van de Stad Gent. Een onderzoek toonde aan dat de Oostvlaamse hoofdstad niet minder dan 30.000 studentenkamers telt, voornamelijk in de oude binnenstad. Het overaanbod is dit academiejaar groter omdat er vele nieuwe ‘koten’ bijkwamen. Want in oude (heren)woningen studentenkamers inrichten, werd een lucratieve zaak. Reken zelf maar uit: in Gent relt een gemiddeld studentenhuis zes gemeubelde kamers die elk verhuurd worden voor 6.600 tot 7.000 BF per maand (fl. 366 tot 388, onkosten inbegrepen). Vaak worden ook er ook studio's ingericht - een kamer met een kleine keukenhoek, een douche en een toilet. Daar betaal je al gauw 10.000 tot 14.000 BF per maand voor (fl. 555 tot 777).

Dat de opbrengsten van de studentenhuisvesting de kosten ruim overtreffen, blijkt uit de interesse van projectontwikkelaars. De Nederlandse studente Marieke Dekker (18) woont vlakbij de Gentse Coupure in een nieuwe flat met meer dan honderd studio's. ‘Afgelopen zomer was mijn vader bang dat we geen kamer meer zouden vinden. Daarom hebben we hier snel getekend. Terwijl dat achteraf gezien helemaal niet hoefde. Ik betaal nu 11.000 BF (fl. 611) per maand voor een kamer met een douche en een toilet. Andere Nederlandse studenten die in Gent geneeskunde studeren, betalen vaak niet meer dan fl. 300 voor een kamer’, vertelt Marieke. Bij Kotweb, de centrale huisvestingsdienst voor studenten in Antwerpen, merkt woordvoerder Martine Depauw op dat Nederlandse studenten vaak kiezen voor de duurdere en grotere kamers.

‘Een Vlaamse student vindt 8000 BF (fl. 444) voor een kamer duur. De Nederlandse normen liggen blijkbaar anders.’

Het overaanbod van studentenkoten is groot. Zelfs wie later in het academiejaar nog een kamer wil, kan rustig rondkijken en prijzen vergelijken. Dat is goed nieuws voor niet-Belgen die enkele maanden aan een Vlaamse universiteit of hogeschool willen studeren. In een periode van schaarste vallen zij vaak uit de boot omdat de huiseigenaren hun kamers pas verhuren aan buitenlandse studenten, die slechts enkele maanden blijven, als het echt niet anders kan.

Nederlandse schaarste

Van overaanbod in de studentenhuisvesting heeft de gemiddelde Nederlander nog nooit gehoord. Kamernood staat al jaren bovenaan de agenda. Wie bijvoorbeeld in Amsterdam op kamers wil, zal zich jaren vooraf inschrijven bij verschillende Woningcorporaties - een beter uitgebouwde variant op de Vlaamse huisvestingsmaatschappijen. In de Nederlandse huisvesting wordt geen onderscheid gemaakt tussen studenten en niet-studenten. Iedereen die achttien jaar of ouder is, heeft in principe recht op een volwaardige woning. In theorie, want Amsterdam telt om en nabij de 40.000 woningzoekenden. ‘Dit cijfer is wellicht niet helemaal juist want de meeste woningzoekers schrijven zich bij verschillende woningcorporaties in om sneller geholpen te worden. Toch benadert dit aantal de werkelijkheid’, stelt Evert Lagrou, Amsterdam-kenner, stedebouwkundige en docent aan de Vlaamse architectuurhogeschool St.-Lucas. Een gevolg van de krapte op de markt is dat Nederlandse studentenkamers meer kosten dan vergelijkbare ‘Vlaamse’ koten. Nederlandse studentenkamers in de grootsteden kosten al gauw meer dan fl. 500 per maand (ongeveer 10.000 BF). Op zoek naar kwalitatief betere kamers verhuizen Nederlanders meer dan hun Vlaamse collega's.

Van Nederlandse kamerzoekers wordt dus meer creativiteit verwacht dan van de Vlaamse. Zo hadden ze in de gemeenten Leiden en Wageningen een perfecte oplossing bedacht. Daar werden barakken geplaatst waarin studenten konden bivakkeren. In Delft bouwden studenten hun eigen blokwoningen. Nu stelt zich het probleem dat Delft en Wageningen van deze studentenbouwsels in het groen af willen. Maar de student wil er vooral blijven wonen.

Stedebouw

Een verschillende visie op het stedebouwkundig beleid in Vlaanderen en Nederland ligt aan de basis van de problematiek rond de studentenhuisvesting. In België werd de sociale huisvesting veel zwakker uitgebouwd dan in Nederland en in de meeste andere Europese landen. De cijfers spreken voor zich. Minder dan 10% van de Vlaamse woningen zijn in handen van de sociale huisvestingsmaatschappijen. De grootste Vlaamse maatschappij is eigenaar van ongeveer 2500 wooneenheden. Dit is wat een kleine woningbouwvereniging in Nederland beheert. Alle Nederlandse woningen die onder een bepaalde prijs verhuurd worden, moeten via een gemeentelijke huisvestingsdienst op de markt aangeboden worden. De Nederlandse overhe-

[p. 35]

den verdelen niet minder dan 45% van de woningen, in Amsterdam zelfs 65%. Alle Nederlanders van achttien of ouder kunnen zich inschrijven op de wachtlijsten van woningcorporaties. Deze maken op hun beurt een rangorde naar behoefte. Kroostrijke gezinnen met een laag inkomen krijgen bijvoorbeeld voorrang op alleenstaande veelverdieners. Nederlandse studenten prijken meestal onderaan de wachtlijsten voor een sociale woning. Er ontstaat krapte op de markt omdat de studenten zich massaal op het privé-aanbod voor kamerwoningen storten. Ze komen dan terecht in de duurdere woningen. Wie goedkoper wil wonen, kan bijvoorbeeld in Amsterdam ook opteren voor een flat in de Bijlmermeer. Die hoogbouw-woningen zijn niet bepaald populair bij modale gezinnen. Regelmatig staat bijna een derde van de flats leeg.

‘Nederlanders die een lagere huurprijs voor hun kamer willen betalen, zwerven uit naar de minder gegeerde, vaak gekleurde wijken in de negentiende eeuwse gordel’, vertelt Evert Lagrou.

Nieuwe stedelingen

De steden Antwerpen, Brussel en Gent kampen met een jaarlijkse daling van het bevolkingscijfer. Gent kent een leegstand van tienduizend woningen, de stad Brussel doet het nog schrijnender met dertigduizend onbewoonde panden. Oorzaak is de stadsvlucht. Dit is het gevolg van het verouderde woningbestand in de kernstad, de toegenomen mobiliteit van de mensen en de vervuiling. We lezen in de beleidsbrief van Leo Peeters, de Vlaamse minister van binnenlandse aangelegenheden, stedelijk beleid en huisvesting (1995), dat er in de grote steden verhoudingsgewijs meer werklozen, meer bestaansonzekeren, meer éénoudergezinnen en meer slechte woningen zijn.

Toch is het niet alleen kommer en kwel in de Vlaamse grootsteden. Op diverse plaatsen kent het stedelijk wonen een (beperkte) hernieuwde belangstelling van de zogenaamde nieuwe huishoudens (alleenwoners, samenwoners en tweeverdieners). ‘Die huishoudens hebben door hun carrière-oriëntatie en de hogere arbeidsmarktparticipatie vooral een tekort aan tijd en niet zozeer aan geld’, aldus de beleidsbrief. ‘Deze huishoudens pogen tijd te sparen op huishoudelijk werk en verplaatsingen. Dit gebeurt enerzijds door te “monetariseren”, door het spenderen van geld om tijd te winnen (restaurantbezoek, hulp in de huishouding en taxigebruik) en anderzijds door een strategische woonplaatskeuze in de nabijheid van belangrijke voorzieningen (scholen, winkels, cultuur), het werkadres en knooppunten van openbaar vervoer (stations).’ De bevindingen van de Beleidsbrief worden onderschreven door de snellere stijging van het vastgoed in de steden en het herleven van bepaalde buurten - bijvoorbeeld de stationsbuurt rond Gent St.-Pieters waar de grondprijs tot 5000 BF per vierkante meter oploopt.

70% eigenaren

De hernieuwde belangstelling voor de Vlaamse steden is een recent verschijnsel. Tot enkele jaren geleden ruilde het traditionele Vlaamse gezin maar al te graag zijn stedelijke woonomgeving voor het groen aan de rand, waar men ongebreideld kon bouwen. Evert Lagrou haalt het voorbeeld aan van de Leie-vallei nabij Gent. ‘Dit mooie natuurgebied is helemaal met luxueuze villa's volgebouwd. Dat zou in Nederland ondenkbaar zijn.’ Al in 1921 werd door het voornamelijk katholieke Belgische parlement een keuze gemaakt voor het verspreid wonen buiten de stad. De Belg werd aangemoedigd om een eigen woning te verwerven. De wet De Taeye uit 1947 gaat in dezelfde richting. De Belg met ‘een baksteen in de maag’ werd toen geboren. Evert Lagrou: ‘De overheid heeft steeds het individuele woningbezit aangemoedigd met allerlei premies, voordelige leningen en fiscale maatregelen.’ Zo kan een Vlaams gezin een deel van de hypothecaire lening die werd afgesloten voor de aankoop van een huis terugkrijgen via zijn belastingaangifte. Gevolg: niet minder dan 70% van de Belgen woont in een eigen huis - het hoogste percentage van Europa! - tegenover minder dan 30% van de Nederlanders.

De wetgeving inzake ruimtelijke ordening is in Vlaanderen veel minder streng dan in Nederland met lagere prijzen voor bouwpercelen als gevolg.

In dat verband is de gemiddelde oppervlakte per bebouwd perceel een interessant gegeven. Uit cijfers van '94 blijkt dat elke Belg gemiddeld 130 vierkante meter bewoont, in Waals-Brabant is dat zelfs 180 vierkante meter. ‘Voor Nederlanders is dat ongehoord’, aldus Evert Lagrou. Woningen werden in België de afgelopen tientallen jaren vooral verspreid buiten de stad gebouwd. Hierdoor zijn de woon-werk afstanden voor de gemiddelde Belg een stuk langer dan die van de gemiddelde Nederlander die meer centraal woont. Voor gezinnen die aan de rand van de stad wonen met enkele kinderen is twee auto's bezitten een noodzaak geworden, omdat het openbaar vervoer nooit toereikend kan zijn met een verspreide bewoning. Om die extra uitgaven te compenseren, mogen werknemers in België de kosten voor de woon-werk verplaatsingen tot een bepaalde hoogte aftrekken van hun belastbaar inkomen. Evert Lagrou: ‘Van dit voordeel genieten alleen de Belgen.’

Kamerreglementen

In het Vlaamse parlement werden begin '97 een aantal wettelijke minimumvereisten goedgekeurd waaraan kamers en studentenkamers moeten voldoen. Het decreet ingediend door Marc Olivier, Jacques Timmermans en Carl Decaluwé, alle drie leden van het Vlaamse parlement, omschrijft de begrippen studentenhuis, klein studentenhuis, gemeenschapshuis en studentenkamer. Geen overbo-

[p. 36]

dige luxe, want in het verleden werd nogal gegoocheld met deze benamingen. Het decreet voert ook een ‘conformiteitsattest’ in voor kamers en studentenkamers. De Vlaamse regering bepaalde ook dat op dit attest een richtprijs voor de kamer vermeld moet worden. Verder zou elke studentenkamer rechtstreeks toegankelijk moeten zijn, buitenlucht en licht moeten ontvangen. In 2007 mogen kamers kleiner dan twaalf vierkante meter niet meer verhuurd worden. Ook halve kelderverdiepingen verhuren, wordt verboden. De strenge reglementering stuitte op nogal wat verzet bij de Leuvense studenten. Zij vrezen een verhoging van de huurprijzen omdat huiseigenaren nu investeringen zullen moeten doen.

Een te relativeren stelling. Want steden als Leuven, Gent en Antwerpen hadden al een kamerreglement. Reeds in de jaren '70 vaardigde het Leuvense stadsbestuur een kamerreglement uit. Niet ten onrechte want meer dan 19.000 studenten zitten er ‘op kot’. In de vakantie halveert de bevolking van Leuven. Studenten zijn er ook meer ‘zichtbaar’ dan in andere Vlaamse steden. Na Leuven telt Gent het grootste aantal studenten. De Oostvlaamse hoofdstad heeft er bijna 20.000 aan de universiteit en evenveel in de verschillende hogescholen buiten de universiteit.

Gemiddeld 40% van de universiteitsstudenten huurt een kamer in de oude binnenstad. Omdat studenten meer dan ooit met de auto naar hun ‘kot’ komen, klaagt de gewone Gentenaar over lawaaioverlast en parkeerproblemen. Daarom kwam er in de Arteveldestad een kamerreglement en tot vorig jaar zelfs een bouwstop voor studentenkamers. Om orde op zaken te stellen, controleerden twee ambtenaren van de dienst huisvesting en de brandweer op zes jaar tijd 15.000 van de 30.000 studentenkamers op brandveiligheid. ‘We maken een onderscheid tussen huizen met meer en minder dan tien studentenkamers’, zegt Eric De Sadeleer van de dienst huisvesting van de Stad Gent. Houten vloeren en trappen kunnen nog. Brandvrije deuren moeten in de meeste gevallen wèl geplaatst worden. Verder zijn de mogelijke vluchtwegen in geval van brand doorslaggevend. Dat de binnenstad zich langzaam aanpast aan de nieuwe regels is onder andere merkbaar aan brandladders die hier en daar verschijnen. Voor vele huiseigenaren vergen deze aanpassingen een investering van één miljoen BF - meer dan fl. 50.000. Eddy Lateur van de Gentse stedelijke brandweer: ‘Toch interpreteren we het kamerreglement niet strikt. Als we dat zouden doen, bleven er van de oude huizen in de binnenstad niet meer dan vier muren over.’