Streven. Jaargang 1

[p. 13]

De Wet van 5 Augustus 1933
betreffende de tijdelijke herziening en de verbreking van de handelshuurovereenkomsten
door D^r R. Vandeputte.

ONZE rechtsprinciepen van privaat-burgerlijken aard zijn meestal zeer oud. Velen onder hen - en niet de onbenulligste - dagteekenen uit den tijd der Romeinen; in hunne beknopte en kernachtige onveranderlijkheid zijn zij de eeuwen doorgetrokken. Napoleon en de schaar van uitstekende juristen die hem omringden, hebben die beginselen samengebracht, gecodificeerd in ons Burgerlijk Wetboek en eenige andere wetsverzamelingen. Ook zij waren overtuigd dat hun werk, gedurende lange jaren, ongewijzigd, den beschaafden wereld zou blijven beheerschen. En toch, - al is het wenschelijk dat het Recht uiteraard conservatief weze en werke als een rem die voorzichtigheid oplegt aan het voortvarend menschdom - toch moet het ook evolueeren. De jonge Wet van 5 Aug. 1933 is nogmaals een bewijs daarvan. Bestaat er in ons Burgerlijk Wetboek wel een belangrijken axioma dan de bekende spreuk 'la convention fait la loi des parties'? Wanneer partijen hun toestemming tot een bepaald contract hebben gegeven, dan moeten zij de verplichtingen die uit de overeenkomst voor ieder van hen voortspruiten, zorgvuldig en nauwkeurig uitvoeren. Zulks geldt namelijk voor het huurcontract: de verhuurder neemt op zich de verbintenis om het verhuurde huis in goeden staat ter beschikking van den huurder te stellen en te behouden. Anderzijds verbindt zich de huurder den vastgestelden huurprijs op de aangeduide vervaldagen te betalen. Zijn zij aldus nopens den huurprijs, den duur van de verhuring en alle andere punten uitdrukkelijk of stilzwijgend tot accoord gekomen, dan zijn huurder en verhuurder tegenover elkander gebonden en nooit kan een eenzijdige wilsverklaring van een der partijen, deze bevrijden van hare verplichtingen tegenover de andere.

Welnu deze elementaire, fundamenteele en aloude regels van de huurovereenkomst, werden door de Wet van 5 Augustus l.l. op gevoelige wijze aangetast. Het is weliswaar niet de eerste maal dat de wetgever een van de partijen ontslaat van de verplichtingen die zij, bij overeenkomst, op zich genomen heeft. Betreffende de huurcontracten namelijk, werden sinds den oorlog heel wat wetten uitgevaardigd waarbij aan de verhuurders en vooral aan de huurders, rechten werden verleend waarop zij hoofdens het contract geen aanspraak konden maken. Onder dit opzicht is dus de wet van 5 Augustus 1933 slechts een nieuwen en verderen stap op een sinds jaren bewandelden weg.

Het ligt niet in onze bedoeling een uitgebreid commentaar van die wet te verstrekken. Daarvoor verwijzen wij naar de verschillende brochures welke desaangaande tijdens de laatste maanden zijn verschenen. Men raadplege namelijk het werk van onzen Antwerpschen confrater, meester Jozef De Raedemaeker af dat van het kamerlid Marcel-Henri Jaspar. De wettekst zelf vindt men in het Staatsblad van 7-8 Augustus 1933. Wij bepalen ons dus tot een beknopte aanduiding van het mechanisme van de wet. Het geval doet zich voor als volgt: iemand huurt een huis waarin hij handel drijft. Wegens de economische inzinking dezer laatste jaren, is zijn zakencijfer merkelijk gedaald. In de mate van het mogelijke heeft hij de uitgaven verminderd die besteed worden aan salarissen van werklieden en bedienden, aan reclame, aan onderhoud van het materiaal en dies meer. Een enkele post blijft ongewijzigd drukken op zijn budget namelijk de huishuur die, vóór vele jaren bedongen, wanneer voorspoed

[p. 14]

alom heerschte, niet meer overeenstemt met de tegenwoordige opbrengst van de zaak. Aan hem verleent de wet het recht om eene vermindering van het bedrag der huishuur aan te vragen. Die aanvraag moet ingediend worden vóór 9 Februari 1934. Zoo partijen niet tot accoord geraken om onder elkander den nieuwen huurprijs vast te stellen en zoo zelfs de minnelijke tusschenkomst van den vrederechter geen resultaat heeft opgeleverd, dan zal deze magistraat bij vonnis over het quantum van de vermindering beslissen. Daartoe dient hij rekening te houden met allerhande elementen welke door de wet zelve worden aangeduid. Komen namelijk in aanmerking: de aard van de handelszaak, de algemeene bedrijvigheid in de gemeente, de vroegere huurprijs, de staat van onderhoud van den eigendom, de opbrengst der onderverhuring, de inkomsten van den huurder. Die normen zijn zoo talrijk dat zij ten slotte door de wet tot den volgenden regel worden herleid: de vrederechter zal alle omstandigheden van ieder geval in overweging nemen en de huurvermindering vaststellen volgens de eischen van de billijkheid.

Wanneer een vermindering van huurprijs werd toegestaan hetzij door den Vrederechter in eersten aanleg, hetzij door de burgerlijke rechtbank in beroep, moeten partijen zich niet noodzakelijkerwijze bij deze eindbeslissing neerleggen. Zij mogen namelijk binnen zekere termijnen en mits den door de wet bepaalden opzeg, de huurovereenkomst verbreken zoodat de nieuwe huurregeling welke de rechter heeft ingesteld, slechts gedurende enkele maanden in voege moet blijven. Deze wetsbeschikking is natuurlijk van overwegend belang. Want zij stelt den verhuurder een machtig wapen ter hand: het volstaat dat de huurder, in toepassing van de wet, de tusschenkomst van het geercht inroept en eene huurvermindering bekomt, opdat de verhuurder het contract ipso facto zou kunnen verbreken. Het optreden van den huurder eener handelszaak kan dus als gevolg hebben dat hij zijne broodwinning verliest. Begrijpelijkerwijze zal hij in die omstandigheden niet zeer geneigd zijn om met een rechtspleging, strekkende tot huurvermindering, een aanvang te maken.

Nochtans wordt het recht van verbreking, waarmede de verhuurder den huurder kan bedreigen, sterk getemperd door eene andere wetsbepaling: zoo de huurder bereid is den vroegeren huurprijs te blijven betalen, dan gaat de verbreking van het contract niet door en dan wordt de oude huurovereenkomst wederom van kracht (nadat evenwel de huurder gedurende enkele maanden, volgens artikel 4, 4^de lid, eene vermindering zal hebben genoten).

Het schema van de wet doet zich dus voor als volgt: recht van den huurder op eene herziening, bij herziening recht van den verhuurder op verbreking, bij verbreking recht van den huurder om den vroegeren huurprijs wederom aan te bieden.

Zooals men ziet is de Wet van 5 Augustus 1933 tamelijk ingewikkeld. Men heeft zooveel tegenstrijdige belangen met elkander willen verzoenen dat men ten slotte tot eene constructie is gekomen die in de praktijk niet vaak woedt aangewend. De bestatiging wordt inderdaad op alle vredegerechten gedaan dat het aantal zaken waarin het gaat om eene herziening van een handelshuurovereenkomst, heel wat minder aanzienlijk is dan men zich wel had voorgesteld. Het blijft niettemin waar dat de wet van 5 Augustus 1933, van juridisch standpunt uit, verschillende opzienbarende nieuwigheden bevat.