De Gids. Jaargang 108

Ons pachtrecht in de praktijk

In het Februari-nummer van De Gids schreef Mr Kuijk een artikel over de werking van ons pachtrecht in de praktijk. Het zij ondergeteekende veroorloofd aan dit artikel eenige opmerkingen te wijden.

Alvorens dit te doen, is het wellicht gewenscht mede te deelen, dat Mr Kuijk notaris is te Geldermalsen en ondergeteekende Secretaris van de Grondkamer voor Zuid-Holland. Voor beiden is het dus - om in den geest van eerstgenoemde te spreken - de kunst om bij de beoordeeling van het werk van de Grondkamers objectief te zijn!

Het eenvoudigst is misschien om de bezwaren tegen de werking van ons pachtrecht in de praktijk, zooals Mr Kuijk deze ziet, in 't kort te releveeren.

1e.	Het taxatie-rapport van één deskundige en dan nog wel uit den verpachters- of pachtershoek is meestal bij een beslissing van de Grondkamer het eenige richtsnoer.
2e.	Beide partijen lachen soms om de beslissing van de Grondkamer en gaan hun eigen gang.
3e.	Door het groote aantal te behandelen pachtcontracten kan de behandeling niet serieus zijn.

[p. 86]

4e.	Er worden dus fouten gemaakt, waarvan enkele voorbeelden worden gegeven.
5e.	De aantasting van het verantwoordelijkheidsgevoel van den pachter, die op grond van het feit dat de Grondkamer toch de gesloten pachtovereenkomsten moet toetsen, de pachtovereenkomst klakkeloos aangaat, zou aanmerkelijk verminderen, indien niet alle pachtovereenkomsten nadat zij gesloten zijn, ter toetsing ingezonden behoefden te worden, doch den pachter, nadat bijvoorbeeld de overeenkomst één of twee jaren geduurd heeft en de pachtprijs te hoog blijkt te zijn, het recht wordt toegekend om wijziging van den pachtprijs te vragen. Ook gaat het gebod van een schriftelijke overeenkomst te ver.
6e.	De toetsing der pachtovereenkomsten moet maar weer geschieden door de Pachtkamers wegens hun betere bekendheid met de pachtobjecten ter plaatse. Hooger beroepkan wel worden gemist.

Tot goed begrip diene dat ondergeteekende behoort tot de groote groep, die van oordeel is dat de pachter, tengevolge van door Mr Kuijk zelf genoemde omstandigheden, zoozeer de zwakkere partij is bij het sluiten van een pachtovereenkomst, dat op het beginsel, dat overeenkomsten partijen tot wet strekken, inbreuk moest worden gemaakt. De inbreuk op dit beginsel is trouwens niet van den laatsten tijd. Men denke aan het arbeidsrecht.

En ondergeteekende behoort nog wel tot diegenen, die ook eenigen eerbied vertoonen voor de meening van hen die er anders over denken. Deze eerbied gaat echter niet zoover, dat hier niet zou mogen worden verklaard dat deze kleine groep andersdenkenden, indien al geen andere motieven tot hun standpunt hebben geleid, te weinig oog hebben voor de sociale functie van het recht, ook al zet men bij 1940 een punt!

Moet dit nu leiden tot de betuiging onzerzijds dat de huidige pachtregelingen ideaal zijn en dat de uitvoering niets te wenschen overlaat? Geenszins. Het is in het leven meestal zóó dat van twee of meer ‘kwade’ dingen het minst kwade moet worden gekozen. En dat minst kwade is op dit terrein - nadat er reeds meer dan vijftig jaren over geschreven en gewreven is - toetsing van alle gesloten pachtovereenkomsten. Dat heeft natuurlijk zijn bezwaren. Bindende wijziging van een zoojuist gesloten pachtovereenkomst - helaas, het kan niet zonder dit sluitstuk! Het gevaar voor ondermijning van het verantwoordelijkheidsbesef van den pachter moet worden toegegeven. Wij zullen straks zien dat de oplossing door Mr Kuijk aan de hand gedaan - en welke hij ietwat eigenaardig als een comrpomis voorstelt - deze bezwaren allerminst opheft.

[p. 87]

We gaan deze bezwaren nu heel in 't kort na.

Ad 1e.	Het gevaar, dat te veel op het rapport van één deskundige wordt gebouwd, bestaat. Toch zijn er Grondkamers die, door het aanwijzen van twee taxateurs, door zorgvuldige behandeling van het ingezonden pachtcontract en het advies, het verrichten van hertaxatie, het oproepen van partijen, enz., dit gevaar tot een minimum hebben beperkt. Bovendien zijn alle leden-deskundigen niet zoo voorzien van het bordje: pachter of verpachter, als Mr Kuijk ons wil doen gelooven! Maar ja, inderdaad: soms geen grooter verschil dan onder werkelijk deskundigen! Feilloos werken is niet mogelijk.
Ad 2e.	Beide partijen lachen soms om de beslissing van de Grondkamer. Dat komt inderdaad voor. Het komt ook voor, dat de verpachter hartelijk lacht omdat hij den te hoogen pachtprijs blijft ontvangen, doch de pachter wel moet lachen - maar alsof hij kiespijn heeft! Eerlijkheidshalve moet echter hieraan worden toegevoegd dat er ook gevallen zijn, waarbij de pachter zijn heimelijk gekoesterde dankbaarheid niet kan verbergen nu hem in zijn allerafhankelijkste positie thans door een objectieve instantie hulp kan worden geboden.
Ad 3e.	Door het te groote aantal pachtovereenkomsten zou de behandeling niet serieus kunnen zijn. Och, dit hangt geheel af van de werkwijze van de betreffende Grondkamer. Men zie ook hierboven. Men hoede zich voor overdrijving. Het overgroote deel der pachtovereenkomsten wordt zonder meer goedgekeurd. Slechts enkele procenten van het aantal ingezonden pachtcontracten behoeft bindende wijziging. En dan zijn het nog meestal dezelfde verpachters die het betreft!
Ad 4e.	Ja zeker, er worden fouten gemaakt. De Grondkamers zijn jonge instituten, aanvankelijk met te weinig outillage en veel werk. Overigens gaan wij op de door Mr Kuijk genoemde voorbeelden niet in. Men had misschien gedacht, dat de Grondkamers onfeilbaar zouden zijn en geen briefjes zouden schrijven met fouten er in. Och, vroeger dacht ondergeteekende dit ook van de notarissen! Gelukkig maar, dat er van de meeste afwijzende beschikkingen van de Grondkamers hooger beroep mogelijk is, zeggen wij! Maar Mr Kuijk - wonderlijk - is met dit hooger beroep ook al niet ingenomen.
Ad 5e.	Nu de oplossing van Mr Kuijk. Geen toetsing van alle gesloten pachtovereenkomsten, doch het recht van den pachter om, bijvoorbeeld nadat de - in den gedachtengang van Mr Kuijk nogal hooge - pachtprijs gedurende een of twee jaren door hem is betaald, wijziging te vragen van den voorheen overeengekomen

[p. 88]

pachtprijs. De rompslomp vermindert dan en er blijft meer tijd voor serieuze behandeling over. Ook de verpachter krijgt een recht om verhooging te vragen.

Wij gaan voorbij aan de vraag hoe gehandeld moet worden met pachtovereenkomsten, welke met toestemming van de Grondkamer voor een of twee jaren worden gesloten. Mr Kuijk is op die moeilijkheid blijkbaar niet gestuit!

Voorts zal, indien geen toetsing van alle pachtovereenkomsten meer is voorgeschreven, meestal de pachtprijs wel aan den hoogen kant zijn. Bij gebrek aan land en de dwangpositie waarin de pachters verkeeren, wordt de reeds sterke positie van den verpachter nog meer versterkt. Tot goed begrip van een en ander voeren wij enkele mogelijkheden ten tooneele.

Allereerst de pachtovereenkomsten die, ook indien er geen algemeene toetsing zou bestaan, normale verplichtingen zullen behelzen. Dat is dus winst. Geen werk en geen inbreuk.

Een andere groep zal echter wel een te hoogen pachtprijs behelzen. De pachters sluiten dan toch de pachtovereenkomst en verdisconteeren dien hoogen pachtprijs gedurende een of twee jaren, als een soort benefice, in den vermoedelijken duur der pachtovereenkomst.

Een deel van deze pachters zal echter de moed ontbreken om bij de Pachtkamer verlaging van den pachtprijs te vragen. Deze pachters blijven dus, uit vrees voor rancune-maatregelen van de zijde van den verpachter, zitten met een te hoogen pachtprijs. Dat kan toch de bedoeling niet zijn?

Hier blijkt nu dat het voorstel van Mr Kuijk geen ‘compromis’ is, doch diametraal staat tegenover de huidige regeling. Thans behoeft geen der beide partijen bij den aanvang van de pachtovereenkomst het initiatief te nemen, en grijpt zoonoodig een objectieve instantie uit kracht van eigen bevoegdheid in. In het systeem van Mr Kuijk krijgt de pachter een ‘klaagrecht’, waarvan hij toch geen gebruik durft te maken. Het komt soms nu nog voor, nadat de Grondkamer aan partijen een wijzigingsacte toezendt (bijvoorbeeld inhoudende verlaging van den pachtprijs), dat de verpachter zich naar den pachter spoedt om hem in te prenten dat het geen manier van doen is om bij de Grondkamer op verlaging van den pachtprijs in een pas gesloten pachtovereenkomst aan te dringen. De pachter kan, zooals het nu geregeld is, zeggen, dat hij er in het geheel geen schuld aan heeft!

Wie herinnert zich niet de tooneelen welke zich hebben afgespeeld toen er destijds pachters waren, die een beroep op de crisis-pachtwet durfden doen. De pachter, die zooiets had

[p. 89]

bestaan, moest er in vele gevallen vroeg of laat voor boeten!

Stelt men prijs op een goede verhouding tusschen verpachter en pachter, laat men dan de toetsing van het pachtcontract niet doen afhangen van het initiatief van den pachter. Eerste eisch is niet: zoo weinig mogelijk werk voor de Grondkamers, doch objectieve beoordeeling der gesloten pachtovereenkomsten.

Mr Kuijk zegt: een dergelijke regeling zou het rechtsgevoel meer bevredigen. Onzes inziens in geenen deele. Het verschil tusschen de huidige en de voorgestelde regeling is, dat in het eerste geval verpachter A en pachter B een pachtovereenkomst sluiten met de wetenschap dat deze door de Grondkamer moet worden getoetst en eventueel door haar zal worden gewijzigd, terwijl in het tweede geval verpachter A en pachter B een pachtovereenkomst sluiten met de wetenschap dat (we nemen nu maar weer het meest voor de hand liggend geval) de pachter na een of twee jaar wijziging kan vragen, en de laatste juist met het oog daarop de pachtovereenkomst sluit.

Wij kunnen Mr Kuijk's vondst geen oplossing vinden.

Ad 6e. Laat de Pachtkamers de pachtovereenkomsten toetsen.

Hier past ons wel groote voorzichtigheid. Maar zou de toetsing dan beter en serieuzer geschieden?

Wij kennen een Grondkamer, welke over de geheele provincie verspreid 32 deskundige leden heeft, die als taxateurs optreden. In dezelfde provincie zetelen 12 Pachtkamers elk met twee deskundige leden. Het zal dus met de plaatselijke deskundigheid van de Grondkamer wel losloopen.

Voorts heeft de praktijk onder de Pachtwet toch ook doen zien, dat de verschillen in de toelaatbare pachtprijzen per pachtkamergebied vrij ver uiteenliepen, zonder dat dit uit en aard der pachtobjecten was af te leiden. Wij gelooven zeker dat, indien Mr Kuijk goed ging zoeken, hij ook bij de deskundige Pachtkamers wel foutjes zou ontdekken.

Wat ons bovendien erg heeft getroffen in het betoog van Mr Kuijk is, dat zijn op de bres staan voor de onaantastbaarheid van de rechten en verplichtingen door partijen in een pachtovereenkomst neergelegd, culmineert in de betuiging: appèl kunnen wij wel uitsluiten. Hoe nu? Wij zeggen: de Grondkamers hebben groote bevoegdheden, het is goed, dat er hooger beroep mogelijk is. Niet alleen ter beslissing van de meer principieele gevallen, maar ook indien het een ‘deskundigenkwestie’ betreft. Laat rustig andere deskundigen de zaak eens bekijken!

Dit geldt ook, namelijk de eisch van hooger beroep, indien de toetsing aan de Pachtkamers wordt opgedragen. Men zie thans

[p. 90]

bijvoorbeeld de zeer verschillende toepassing van het huurbeschermingsbesluit.

Wij gaan nu niet meer in op de niet-noodzakelijkheid van schriftelijke pachtovereenkomsten, zooals Mr Kuijk betoogt. Zal contrôle op de pachtprijzen eenig effect hebben, dan zullen wij dien eisch niet kunnen laten varen.

Ook kunnen wij niet inzien waarom openbare verpachtingen weer toegelaten zouden moeten worden. Alleen om toch maar te zorgen, dat de verpachter er voor de eerste jaren den pachter uitpikt, die het meeste wil betalen?

Wij vleien ons niet met de gedachte Mr Kuijk door het bovenstaande tot andere gedachten gebracht te hebben. Toch was onzes inziens een wederwoord geboden. Vooral om het feit, dat een ieder, die de bescherming van den pachter en mitsdien het werk van de Grondkamer gram is, ook al gaan hem heel andere dingen dan de rechtszekerheid ter harte, zich - onzes inziens ten onrechte - aan het artikel van Mr Kuijk zal koesteren.

W. Rip

Naschrift van Mr G.J.H. Kuijk

Een naschrift behoort kort te zijn. Dit kan het ook hier zijn, omdat het uitgangspunt van den schrijver niet juist is, waardoor de detail-opmerkingen grootendeels kunnen worden gepasseerd. Het uitgangspunt is, dat een pachter zoo zeer de zwakkere partij is, dat het beginsel, dat overeenkomsten partijen tot wet strekken, moet worden opgeofferd. Hiertegenover stel ik: ook zwakken moet de overeenkomst binden, mits: a. zij recht hebben tot klagen zoo de feitelijke omstandigheden een klacht redelijk maken, waaronder automatisch valt bescherming tegen onredelijke gedragingen, die een wederpartij op het indienen van een klacht zou willen laten volgen; b. de hanteering van artikel 1375 B.W. in handen blijft van den gewonen rechter, die daarbij tot nu toe reeds veel goed werk heeft verricht.

Vergelijking met wetgeving betreffende arbeidsovereenkomsten en soortgelijke gaat mank. Immers daar zegt de wetgever, - en weten partijen dus vooruit - wat wel en wat niet mag worden overeengekomen. De pachtwetgever laat echter zijn rechter achteraf wijzigen en zelfs tegen den wil van beide partijen. Er wordt een rechtsverhouding vastgesteld, die zelfs niet meer op een overeenkomst behoeft te steunen. Artikel 1374 B.W. en zij die zich daarop beroepen zetten allerminst bij het jaar 1940 een punt. Leest men het voorschrift goed; (alle wettiglijk gemaakte over-

[p. 91]

eenkomsten enz.) dan ziet men er juist een der fundamenten van een voortdurende rechtsontwikkeling in, die de talrijke casuistische wetgevingen van den lateren tijd op het tweede plan stelt.

Mr Rip's nummering volgend merk ik nog op:

1e.	Mijn bezwaar is niet, dat de Grondkamers op één deskundige afgaan, doch dat zij steeds op het kompas van deskundigen moeten zeilen.
2e.	Ik kan akte vragen van de erkenning, dat er gevallen zijn waarin beide partijen om een beslissing lachen.
3e.	Al wordt een klein percentage van ingezonden contracten gewijzigd, dan moeten toch de andere ook worden onderzocht?
4e.	Zeker is niemand onfeilbaar. Het gaat er echter om, dat het groot aantal zaken de feilbaarheid in sterke mate bevordert.
5e.	Het is in mijn systeem ondenkbaar, dat een pachter niet zou durven klagen. Zie boven.
6e.	Hoeveel plaatselijke deskundigen een Grondkamer ook neemt, zij wordt daarmede nog niet zelf ter plaatse deskundig.

Hooger beroep is in de thans geldende regeling zeker noodig. Zie b.v. de Maartaflevering van ‘De Pacht’. Pleit dit niet eerder tegen de regeling zelf?

Openbare verpachtingen bieden nog wel andere voordeelen dan een kans op financieel gewin, die overigens ook wel in het tegendeel kan verkeeren.

Ik kan in dit stadium verdere detailpunten laten rusten. Ik veroorloof mij alleen de opmerking, dat ik in een serieus bedoeld artikel niet verwacht had een klacht over slechte brieven van notarissen en dan zeker niet als reactie op een artikel van iemand, die steeds geijverd heeft voor een betere opleiding van deze ambtenaren.

G.J.H. Kuijk