Logo DBNL
De Gids. Jaargang 92 (1928)

De Gids. Jaargang 92

(1928)– [tijdschrift] Gids, De–rechtenstatus Gedeeltelijk auteursrechtelijk beschermd

Vorige Volgende

Stedelijke grondrente en woningbouw.

I.

Het probleem van de waarde van den stedelijken grond, en wat ermede samenhangt, is zoo veelomvattend, dat beperking noodzakelijk is.

Ik elimineer dan ook de eerste vraag die zich voordoet, nl. waaraan de aantrekkingskracht te danken is, die een bepaalde woonplaats op de menschen uitoefent. De vraag naar de woonplaats is in de eerste plaats een vraag naar de plaats van vestiging der industrie. Alhoewel de woonplaats aan de arbeidsgelegenheid niet volstrekt gebonden is, oefent deze toch een doorslaggevende invloed uit. Wanneer ik dit probleem wilde onderzoeken, zou ik dus de oorzaken der vestiging van de bedrijven moeten nagaan. Deze leer heeft in de laatste jaren sterk de aandacht getrokken en heeft een heele litteratuur doen ontstaan, maar zij is een tak der economische studie op zichzelf en het zou mij een artikel vragen, alleen hare beginselen uiteen te zetten. Laat ik slechts zeggen, dat economische omstandigheden alleen, het ontstaan en de uitbreiding der steden niet kunnen verklaren. Historische invloeden doen zich daarnaast gelden, al is het dan waar dat, zooals de doode steden aan de Zuiderzee bewijzen, het wegvallen van den economischen grondslag, de steden ten ondergang doemt.

Ik zal dus aannemen dat er een bepaalde drang naar het wonen in een bepaalde stad bestaat. Ook dit moet weer verklaard worden, want door velen is de vraag opgeworpen, of het niet wenschelijker zou zijn, de bevolking meer gelijkmatig over het geheele land te verdeelen, bijv. door industrieën op het platteland te vestigen. Een dergelijk pogen heeft nooit succes gehad doordat, wanneer eenmaal een stad is

ontstaan, deze een groote aantrekkingskracht uitoefent voor de vestiging, zoowel van nieuwe industrieën als van nieuwe arbeiders. Voor de industrieën geldt hierbij, buiten de gunstige ligging voor het betrekken van grondstoffen en het afzetten van producten, die oorzaak waren van de eerste vestiging, de overweging, dat juist op een plaats waar reeds verschillende bedrijven gevestigd zijn, het gemakkelijker is, het noodige contact met de verbruikers te verkrijgen. Daarbij komt, dat, sinds de ontwikkeling van het verkeerswezen de industrie onafhankelijker maakte van de plaatselijke aanwezigheid van grondstoffen, zij zich bij hare vestiging vooral liet leiden door de aanwezigheid van een anderen productiefactor: de arbeidskracht. De arbeiders anderzijds worden tot de stad getrokken door de ruimte van de arbeidsmarkt. Verkeert in een kleine plaats een industrie in moeilijkheden, dan is er voor hen daar allicht weinig of geen andere uitkomst. Al moet toegegeven worden dat de snelle toename van het verkeer, in het bijzonder dat der autobussen, hierin eenige verandering heeft gebracht en misschien het begin van een nieuwe ontwikkeling beteekent. De groei der steden gaat tot hiertoe samen met de industrieele ontwikkeling van het land. Het is pas de industrieele ontwikkeling vanaf het begin der 19e eeuw die de steden zoo snel heeft doen groeien, als wij gewoon zijn. Deze industrieele ontwikkeling anderzijds zou nooit de uitbreiding hebben kunnen krijgen, die zij in West-Europa bereikt heeft, wanneer de dichte bevolking in deze gewesten niet gepaard was gegaan met een minder dichte bevolking in andere werelddeelen. Dit bracht met zich, dat de West-Europeanen er de voorkeur aan gaven, vooral toen de ontwikkeling van het verkeer dit vergemakkelijkte, hunne landbouwproducten uit verre werelddeelen te laten komen, in plaats van hen zelf voort te brengen. Immers, tengevolge der dichte bevolking, zou men deze landbouwproducten slechts met zeer groote moeite alle in West-Europa zelf hebben verkregen. Het is immers bekend, dat wanneer men den grond intensiever bebouwd, de meerdere opbrengst, die men krijgt, steeds geringer wordt. Liever dan dit te doen, zijn de West-Europeanen er toe overgegaan, landbouwproducten in te voeren, in ruil voor hunne industrieele producten, waardoor

zij voor hunne arbeidsmoeite meer landbouwproducten konden verkrijgen, dan wanneer zij die zelf hadden verbouwd. Het is deze sterke industrializeering in een betrekkelijk korten tijd, die de problemen heeft doen ontstaan, die wij hier bespreken. Het zijn dus problemen die zich voordoen, bij wat ik zou willen noemen: de gewone stad, dit is de stad, die regelmatig in bevolking toeneemt en die reeds zoo groot is, dat het een verschil uitmaakt of men in het centrum of op de rand der stad woont. Ik laat dus buiten beschouwing, de eigenlijke plattelandsgemeenten; de doode steden, dat zijn de gemeenten, die te ruim geworden zijn voor hunne bevolking, en die steden, die door bijzondere omstandigheden niet meer voor uitbreiding vatbaar zijn.

Wat bepaalt in een stad als wij beschouwen, den prijs van de huizen? De gewone opvatting is, dat deze prijs, zooals alle andere, bepaald wordt door vraag en aanbod. Het bezwaar van een dergelijke verklaring is, dat zij zoo vaag is, dat zij, wanneer wij haar goed beschouwen, niets zegt. Immers, vraag en aanbod zonder meer, kunnen onmogelijk den prijs bepalen van een goed. Er zijn duizende menschen, die in het mooiste heerenhuis van de stad zouden willen wonen. Hunne vraag hiernaar zal echter op den prijs van dit huis geen invloed hebben, om de eenvoudige reden, dat zij niet geneigd, of niet in staat zijn, daarvoor een prijs te betalen, waartoe heerenhuizen worden aangeboden.

Duizenden zijn anderzijds bereid arbeidswoningen te bouwen, wanneer zij hiervoor denzelfden prijs kunnen krijgen als nu voor winkelhuizen, maar hun aanbod zal geen invloed uitoefenen op de markt. Het komt niet in aanmerking, omdat niemand geneigd is, tegen den prijs tegen dewelke zij aanbieden, een arbeidswoning te huren.

Ik wil hierdoor alleen de aandacht erop vestigen, dat vraag en aanbod zelf weer van den prijs afhankelijk zijn. Er bestaat, zoowel ten opzichte van het aanbod als van de vraag een schaal, waartegen de verschillende verkoopers en koopers bereid zijn, hunne zaken af te sluiten. De prijsschaal van het aanbod van huizen wordt hierbij bepaald door de bouwkosten. Wanneer de ondernemer een vergoeding krijgt voor de kosten, die hij aan den bouw van de woning heeft besteed en nog een

zekere winst overhoudt als belooning van eigen werkzaamheid, zal hij geneigd zijn, den bouw op zich te nemen.

De prijsschaal van de vraag wordt bepaald door hetgeen de verschillende koopers van woongelegenheid kunnen en willen besteden om op een bepaalde plaats te wonen. Nu doet zich zeer dikwijls het verschijnsel voor, dat vraag en aanbod in evenwicht zijn, bij een prijs die hooger, soms aanzienlijk hooger ligt, dan de bouwkosten van het huis. Wie dus huizen van bepaalden bouw op een zekere plaats kan leveren, krijgt een veel grootere vergoeding dan noodig is om zijn kosten goed te maken en dit ondanks het feit, dat anderen even goede, of zelfs nog betere woningen tegen lageren prijs op een ander punt van de stad aanbieden. Het is duidelijk dat dit een gevolg is van de neiging der menschen om op een bepaalde plaats te gaan wonen. Deze neiging is zeer begrijpelijk, want het is voor velen van belang in of bij het centrum der stad hunne woning te hebben. Dit surplus van den prijs boven de bouwkosten is dan ook te beschouwen als een vergoeding voor de gelegenheid om op een bepaald punt te wonen. Het is wat wij noemen: de stedelijke grondrente. De uitdrukking ‘stedelijke grondrente’ op zichzelf wijst er reeds op, dat wij hier met een verschijnsel te doen hebben, dat zich ook op het platteland voordoet. De landelijke grondrente ontstaat eveneens door het verlangen van de menschen om een bepaald stuk grond te bebouwen. Ook hier is men geneigd aan den grond, die meer opbrengt dan de bebouwingskosten zelf bedragen, een zekere waarde toe te kennen en daardoor voor de beschikking erover een zekeren prijs te betalen, de z.g. pacht. In beginsel hebben wij dus in beide gevallen met hetzelfde verschijnsel te doen, maar het verschil tusschen landelijke en stedelijke grondrente bestaat daarin, dat bij de pacht, de vruchtbaarheid van den grond de grootste rol speelt, terwijl bij de stedelijke grond de ligging den doorslag geeft. Toch is ook de ligging van den landelijken grond niet zonder beteekenis voor zijn waarde, want men moet rekenen, met den prijs, die voor de producten te bedingen is op de markt en de afstand tot de markt, speelt hierbij dus een rol. Deze rol is zelfs zoo groot dat zeer vruchtbare grond in afgelegen werelddeelen onbebouwd blijft liggen. Zoo speelt ook, wat men

zou kunnen noemen, de stedelijke vruchtbaarheid, dat is, de geschiktheid van den grond om er een gebouw op te zetten een rol bij den stedelijken grond. Grond, die zich tot het optrekken van gebouwen slecht leent, zal minder waard blijven, ook wanneer zijn ligging uitstekend is.

Dat de stedelijke grond zijne waarde voornamelijk aan zijne ligging ontleent, heeft gewichtige gevolgen. Immers, bij den landelijken grond zal er wel een prijsverschil kunnen ontstaan tusschen beteren en slechteren grond, maar toch zal de prijs van den slechteren grond op dien van den beteren invloed uitoefenen, omdat men immers vrijwel altijd de keus heeft producten op beteren of op slechteren grond te verbouwen, hetweze dan met een kleiner resultaat. Bij den stedelijken grond heeft men deze keus niet. Overvloed van minder goed gelegen grond zal geen invloed uitoefenen op de waarde die de beste grond heeft voor hem, die om de een of andere reden op een bepaald punt moet of wil wonen. De verschillen in de stedelijke grondrente zijn dan ook veel grooter dan bij de pacht het geval is.

Wanneer wij ons voorstellen, dat er een bepaalde tendens bij de menschen is, om in een bepaalde gemeente te gaan wonen en dat deze neiging niets wordt in den weg gelegd, dan zullen de volgende verschijnselen zich voordoen.

Er zal een algemeene neiging zijn van de bewoners om bij het centrum van de stad, laat ons zeggen, de markt, te gaan wonen. Daar is het brandpunt van het stedelijk leven, kan men gemakkelijk zijn leveranciers en klanten bereiken. Daar zijn de gelegenheden, waar men na den arbeid verzet kan vinden. Ten gevolge van deze neiging zal in het centrum een grondrente ontstaan. Slechts zij die bereid en in staat zijn een hoogeren prijs voor hun huis te betalen, zullen op dit, betrekkelijk beperkte terrein, plaats kunnen vinden. Hier uit blijkt en ik vestig hierop de aandacht, omdat het voor het volgende van belang is, welke de economische rol is van den prijs en van de prijsstijging. Zijne functie is, er voor te zorgen dat de vraag met het aanbod in evenwicht wordt gebracht. Door de prijsstijging wordt de vraag zoo ver uitgeschakeld, dat slechts overblijven een zoo groot aantal vragers, als op dit terrein plaats kunnen vinden. Wanneer hier niet de prijs bestond

als middel om vraag en aanbod in evenwicht te brengen, dan zou men tot andere middelen zijn toevlucht moeten nemen, maar geen van deze middelen zou zoo juist werken als het middel der prijsverhooging. Want niet alleen wordt op deze manier de vraag tot den juisten omvang beperkt, maar terzelfdertijd wordt er voor gezorgd, dat zij als vragers in aanmerking komen, die er het meeste belang aan hechten in het centrum te wonen, die immers er het meest voor over hebben.

De neiging om dicht bij het centrum te wonen zal, in plaatsen van een zekeren omvang, waar dus de in het centrum beschikbare plaats in verhouding tot de totale bevolking klein is, met zich brengen, dat de prijs der gronden er zoo sterk stijgt, dat niemand er nog het geld voor over heeft, hier een woonhuis te bouwen. Slechts zij, voor wien het huis ook een werkgelegenheid is, en die terzelfdertijd belang hebben bij het centrum gevestigd te zijn, zullen bereid zijn de hooge prijzen te betalen. Het centrum van de stad zal veranderd zijn in een winkel- en kantorenbuurt. Dit is de z.g. city-vorming.

Het is duidelijk dat de vroegere toestand hier nog lang sporen zal nalaten. Vooral in de dwarsstraten, die meestal smal zijn, omdat men op deze plaats van de stad altijd met grond gewoekerd heeft en daardoor niet voor de vestiging van winkels geschikt zijn, zullen arbeiderswoningen zich jarenlang kunnen handhaven. De straten in het centrum zullen trouwens altijd de neiging hebben zeer smal te zijn, daar men immers van den toch al zoo zeldzamen grond, liefst zoo weinig mogelijk zal opofferen voor verkeersgelegenheid.

Waar men niet meer in het centrum wonen kan, staan de menschen verschillende mogelijkheden open. Diegenen, die er van houden rustig te wonen en wien de afstand tot het centrum betrekkelijk onverschillig laat, zullen zich bij voorkeur op een iets afgelegener plaats gaan vestigen, die zich om de een of andere reden, hetzij door de aanwezigheid van geboomte, hetzij door den grooteren afstand van de fabrieken, of iets dergelijks daartoe in het bijzonder leent. Doordat er aldus een nieuw centrum ontstaat voor woongelegenheid, zal er ook hier weer een zekere grondrente ontstaan. Voor de groote massa, is echter de aangewezen oplossing in een kring te gaan

wonen, die rondom den binnenste cirkel getrokken kan worden. Wanneer de gemeente zich nu verder uitbreidt, moet noodzakelijkerwijze de afstand, die men aldus van zijn woongelegenheid tot zijn werkgelegenheid heeft af te leggen, steeds toenemen. Ook in den tweeden kring ontstaat grondrente. Ook hier kan alleen een beperkt aantal wonen en dus alleen diegenen, die bereid zijn een hoogeren prijs te betalen. Voor wien een dergelijke woongelegenheid te duur is, blijft er alleen over, nog verderaf te trekken. Dit kan op zeker oogenblik groote bezwaren bieden, wat weer ten gevolge heeft, dat men, liever dan verderaf te wonen, hoogerop gaat wonen op een plaats die dichter bij het centrum gelegen is. Aldus ontstaat de étage-bouw.

Deze is dus een gevolg van het ontstaan van grondrente in een kring, die dicht bij het centrum gelegen is. Wanneer niemand bereid was hoogerop te wonen, zouden hier alleen zeer welstellende menschen plaats kunnen vinden. De mogelijkheid, door in de hoogte te bouwen, 5, 6 en 7 woningen boven elkaar te plaatsen, verdeelt den grondprijs over velen, zoodat de, in elke huur begrepen grondprijs, geringer is.

Anderzijds zal juist deze mogelijkheid ten gevolge hebben, dat de waarde per eenheid grond, waar men zoovele woningen opzet, weer toeneemt. Zoowel de huurder als de grondeigenaar zijn dus financieel bij dezen étagebouw gebaat. Of dit ook zonder meer als een voordeel moet beschouwd worden, zullen wij straks bespreken.

Het ware verkeerd te meenen, dat nu een onbeperkt aantal étages mogelijk zijn. Dit aantal wordt begrensd, doordat steeds tegen elkaar moet worden afgewogen, het nadeel van hoog, en het nadeel van veraf te wonen. Er kunnen hier factoren van zeer uiteenloopenden aard van invloed zijn. De allerbelangrijkste is zonder twijfel de levensgewoonte van het volk. Er zijn bepaalde volkeren die er de voorkeur aan geven, dicht op elkaar te wonen. Anderen, die een tendens hebben om breed uit elkaar te wonen. De tegenstelling tusschen de Duitsche steden, die opeengedrongen gebouwd zijn, en de Engelsche en Amerikaansche die ver uit elkaar liggen is kenmerkend. Dit is zoozeer het geval dat men dit aaneengesloten of breed uit elkaar wonen niet alleen vindt in steden,

maar evenzeer in plattelandsgemeenten, waar hiervoor geen directe oorzaken van economischen aard kunnen worden aangewezen.1)

Van beteekenis is verder natuurlijk ook het verkeerswezen. Het aanleggen van goede verkeersmiddelen bevordert het verder af wonen en het is ongetwijfeld hunne ontwikkeling in de Angelsaksische landen, die gedeeltelijk ten gevolge heeft gehad, dat de bouwwijze daar zoo breed geworden is en dat de forensenplaatsen daar tot een zoo groote ontwikkeling zijn kunnen komen.

In een tegengestelde richting werken sommige belastingen, zooals de forensenbelasting. Het voordeel buitenaf te wonen, n.l. de goedkoopte, wordt op die manier tegengegaan en de étagebouw bevorderd. Ook andere lasten kunnen de hoogtebouw doen toenemen, zoo heeft men in Duitschland meermalen vastgesteld, dat de zeer hooge eischen, die aldaar in de bouwverordeningen worden gesteld, de hoogbouw bevorderen. Immers alleen door intensieve exploitatie van den grond kon men de kosten, die deze hooge eischen met zich brachten, goed maken.2)

Men moet zich, bij deze beschouwing, niet in de war laten brengen door het verschijnsel, dat dikwijls niet in het centrum van de stad de étagebouw te vinden is, terwijl hij wel wordt waargenomen in nieuwere wijken. Vooral bij steden, die zich de laatste tientallen jaren sterk uitbreidden, is dit het geval. Het is niet in strijd met de hier opgestelde theorie. Deze terreinen, die door étagewoningen bezet zijn, moeten nog, als tot het centrum behoorend, gerekend worden. De eigenlijke grens van de gemeente ligt alleen veel verder het land in, omdat bij dergelijke, zich snel uitbreidende steden, de prijs van den grond niet bepaald wordt door de beteekenis die hij voor het oogenblik heeft, maar door die welke hij krijgen zal, wanneer de verwachtingen, die men bouwt op de uitbreiding der gemeente, zullen uitkomen. Dat in het eigenlijke centrum daarentegen weinig étagewoningen gevonden worden, komt, doordat deze terreinen volgebouwd zijn op een oogenblik

dat de plaats nog kleinsteedsch was en er tot intensieve bebouwing nog geen aanleiding bestond. Wij hebben hier met een verschijnsel te doen, waardoor eveneens de stedelijke grondrente zich van de landelijke onderscheidt n.l. dat de bebouwing hier niet voor èèn jaar, maar voor een groot aantal jaren geschiedt, zoodat de aanpassing aan de nieuwe toestanden langzamer en onregelmatiger plaats heeft. Wanneer men de economische krachten vrij liet werken en o.a. geen maatregelen tegen de étagebouw trof, dan zou waarschijnlijk de opruiming der krotten in de binnenstad vlugger plaats vinden dan nu het geval is. Het rendeert immers eerder, boven de bouwkosten nog eens de opruimingskosten der krotten te betalen, wanneer men den grond intensief bebouwen kan, dat wil dus in dit geval zeggen: wanneer men op een stuk grond veel woningen kan bouwen, dan wanneer dit niet het geval is. Deze opmerking bedoelt, het zij ter voorkoming van misverstand gezegd, geen kritiek op de bouwverordeningen, die de étagebouw belemmeren, want het is immers nog de vraag of deze op zichzelf als een verbetering moet beschouwd worden.

II.

Wanneer dus de gemeenschap in geenen deele ingreep in den stedenbouw dan zouden wij ons het beeld van de groote stad moeten voorstellen als een plaats, in het centrum bedekt met hooge gebouwen tot winkels en kantoren bestemd, in een kring daarrond eveneens hooge gebouwen tot huurkazerne bestemd. Dit alles doorsneden door zoo smal mogelijke straten. Hier en daar, op verderaf gelegen punten, bedekt met rustige woonhuizen en verder zich in een willekeurige vorm uitbreidend over het land, waarbij de bebouwing aan intensiteit zou afnemen, naar de grenzen toe.

Ondertusschen heeft een dergelijke toestand nooit bestaan en is ook onbestaanbaar. Immers de gemeenten moeten ingrijpen, al was het maar tot de regeling van het verkeer en voorkoming van brandgevaar. Deze regeling van het verkeer zal al direct ten gevolge hebben, dat sommige van de straten breeder moeten zijn, dan de meest intensieve bebouwing zou toelaten, terwijl tot voorkoming van brandgevaar reeds

eischen moeten worden gesteld omtrent de materialen die bij den bouw gebruikt worden en de bouwwijze tusschen de huizen onderling, omdat alle plaatsen voor de brandweer bereikbaar moeten zijn.

De gemeenten hebben zich echter niet tot bemoeiingen, die zich tot deze twee punten uitstrekken, beperkt en de eerste oorzaak van het ontstaan van een verdergaande belangstelling in den stedenbouw waren de slechte woningtoestanden, die in de 19e eeuw vrij algemeen bestonden.

Toen men eenmaal getroffen was door de nadeelige verschijnselen, die blijkbaar met die woningtoestanden samenhangen, dacht men als verbetering hiervan, in de eerste plaats aan middelen om den prijs der bouwterreinen laag te houden. Deze redeneering is - al is zij verkeerd - bij niet economisch geschoolden, zeer begrijpelijk. Immers het bewustzijn, dat ten slotte de opbrengst van de woning de kosten ervan moet goed maken, ligt bij iedereen voor de hand. Toen men nu zag, dat het niet mogelijk was, woningen te bouwen, die aan de hygiënische eischen, die men noodzakelijk achtte, voldoen, tegen een prijs, die men meende, dat de arbeider zonder bezwaar betalen kon, lag het voor de hand, dat men ging zinnen op middelen om de kosten te drukken. Daarbij kwam men al gauw tot het inzicht, dat dit niet mogelijk zou zijn, wat betreft de loonen en de rente. Immers, deze beide factoren zijn, en dit is ook de niet-ingewijde aldra duidelijk, niet alleen afhankelijk van den toestand van den woningbouw, maar van den toestand van het economische leven in het algemeen.

Anders schijnt het met de grondrente. Menschen, die den grond gekocht hebben, toen hij dikwijls een zeer geringe waarde had als landbouwterrein, zag men groote vermogens verzamelen, doordat zij deze gronden tegen aanzienlijk hoogeren prijs als bouwterrein verkoopen konden. De ‘onverdiende bate’ die deze grondeigenaren ‘slapende’ rijk maakt, beschouwt men als de oorzaak van al het kwaad. Met de gemakkelijkheid, waarmede elk verschijnsel, dat de fantasie van de menschen opwekt, wordt vergroot, en als oorzaak gesteld van omvangrijke kwalen, zag men in deze stedelijke grondrente de oorzaak, weldra, niet alleen van de slechte woningtoestanden, maar zelfs van de armoede in het algemeen. Door zijn schuld

zouden ‘vooruitgang’ en ‘armoede’ steeds samengaan. Slechts door afschaffing van deze ‘onverdiende bate’ zou de sociale kwestie oplosbaar worden. Dat de waardetoename van deze gronden natuurlijkerwijze voortvloeit uit de behoefte van de menschen, kon men niet aanvaarden. In het verlangen iemand verantwoordelijk te stellen voor de slechte toestanden, zag men in den grondeigenaar, niet iemand die door een gelukkigen greep of door een voordeelig toeval vooruit was gegaan, maar meende men, dat op kunstmatige wijze door de grondbezitters de hooge prijzen werden gehandhaafd. Het eigenaardige hierbij was, dat de aanhangers dezer opvatting onderling zeer van meening verschilden, omtrent de wijze, waarop die hooge prijzen door de grondeigenaars gehandhaafd werden. Sommigen meenden, dat dit gebeurde doordat zij den grond vasthielden en aldus de koopers dwongen onder het juk hunner machtige hebzucht te buigen, anderen zegden, dat het juist gebeurde, omdat de grond zoo dikwijls van eigenaar verwisselde, en de prijs omhoog wordt gedreven doordat elke kooper bij verderen verkoop een flinke winst berekende. Het heeft een heelen tijd geduurd, voor men inzag, dat men bij de stedelijke grondrente met een verschijnsel te doen heeft, dat op even natuurlijke wijze ontstaat als de loonen en de rente en dat de eerste oorzaak, waarom gronden een hoogen prijs kunnen bedingen is, dat er menschen zijn, die, omdat zij er belang bij hebben, bereid zijn een hoogen prijs voor die gronden te betalen. Dat de stedelijke grond, die voor bebouwing in aanmerking komt, daarbij dikwijls het eigendom is van een betrekkelijk klein aantal personen of groepen van personen, doet niets ter zake. Immers, ook de monopolist kan den prijs niet willekeurig bepalen; ofwel, wanneer hij al zijn grond kwijt wil, moet hij genoegen nemen met den prijs, dien die kooper wil betalen, die voor den grond het minst over heeft, en dien hij nochthans als kooper behoeft om voor den geheelen voorraad afzet te vinden, of wel kan hij een prijs vaststellen, maar dan zal hij ook slechts zooveel stukken kunnen kwijt raken als er menschen zijn, die tegen dezen prijs nog koopen willen. Daarbij heeft hij niet, zooals men het wel eens voorstelt, den tijd voor zich, want elk jaar dat verloopt, waarin hij wacht op koopers, die den hoogen prijs, dien hij stelt, willen

betalen, beteekent voor hem renteverlies, en er kan dus licht een oogenblik komen, waarbij dit verlies uit de hoogere prijzen niet goed te maken is. Dit wil natuurlijk niet zeggen, dat sommige gelukkige speculanten geen groote winst kunnen maken, maar alleen, dat deze als een gevolg en niet als een oorzaak moet worden beschouwd.

Ongetwijfeld is de gedachte, dat de grondspeculatie de belangrijkste oorzaak is van de slechte woningtoestanden en vooral van de hooge prijzen der woningen, niet vreemd aan het ontstaan van de stedelijke grondbedrijven. Men meende n.l. op deze manier de speculatie te kunnen tegengaan en de gronden goedkooper te houden. Men is in latere jaren van deze meening teruggekeerd. Zoo wordt ook van socialistische zijde tegenwoordig aangenomen, dat de oorzaken van de stijging van de waarde van den grond niet bij den speculant liggen, maar moeten toegeschreven worden aan de neiging van de menschen om op een bepaalde plaats te wonen.1) Het is ook moeilijk vol te houden, dat de hooge prijzen van de huizen aan de grondrente moeten geweten worden, wanneer men ziet dat de vergoeding voor den grond bij arbeiderswoningen minder dan 1/5 van de totale kosten bedraagt. Natuurlijk afgezien van de kosten om den grond in staat te brengen bebouwd te worden, welke laatste kosten natuurlijk nooit door speculatie kunnen worden opgedreven.

Hiermede zijn echter de gemeentelijke grondbedrijven niet veroordeeld. De toename van de waarde van den grond in de nabijheid van de steden, is een gevolg van hunne uitbreiding en er is geen reden waarom de gemeenten niet zouden trachten zelf deze winsten in den zak te steken. Wanneer het mogelijk is de baten, die een gevolg zijn van verandering in de conjunctuur en die dus zonder arbeid worden verkregen aan de gemeenschap ten goede te doen komen, dan is steeds deze oplossing te verkiezen boven eene waarbij die baten aan een particulier komen. Dit is dan ook de meening die reeds in 1906 door Prof. Dr. A. van Gijn verdedigd is geworden, in verband met de, in het begin dezer eeuw in Nederland actueele vraag, of de gemeenten tot het oprichten van grondbedrijven zouden over-

gaan.1) Men moet zich echter goed voorstellen, dat op deze wijze geen prijsdaling van de gronden verkregen zal worden. De gemeente zal haar taak alleen vervullen, wanneer zij hare gronden, zoo zij ze weer verkoopt, alleen tegen marktwaarde van de hand doet, of tegen een canon die naar die marktwaarde berekend is, in erfpacht geeft. Doet zij dit niet, dan geeft zij immers aan den toevalligen kooper of erfpachter van dit stuk geheel willekeurig een geschenk, zonder dat daar eenige aanleiding toe bestaat en zal zij dikwijls alleen bevorderen, dat er zich een tusschenhandel in die gronden ontwikkelt, die met de winsten gaat strijken, die anders aan de gemeente waren gekomen, zooals te Amsterdam met erfpachtgronden is geschied2) Integendeel kan men zelfs verwachten, dat het inrichten van een gemeentelijk grondbedrijf door de gemeente eerder de prijzen van den grond zal doen stijgen, en wel omdat de gemeente zich gemakkelijk zal laten leiden door finantieel-politieke overwegingen bij hare plannen tot uitbreiding van de stad. Wanneer zij eenmaal een zekere hoeveelheid grond in de nabijheid van de stad bezit, zal zij uitbreiding der gemeente in een andere richting zooveel mogelijk tegengaan en door de macht, die de bouwverordeningen haar geven, zal zij daartoe ook meermalen in staat zijn. Daardoor zal zij veeleer werken in de richting van de beperking van het aanbod van grond, dan in de richting van een verlaging van prijzen.

Door het oprichten van een grondbedrijf, wat dus neerkomt op eene grondspeculatie in het groot, nemen de gemeenten een zeker risico op zich. Dit risico is grooter naarmate het grondbedrijf zich uitbreidt, immers iemand die een klein gebied handig weet te koopen en te verkoopen, zal misschien een goeden slag kunnen slaan. Maar voor de gemeenten, die groote complexen grond bezitten, zullen alleen blijvende factoren van waardevermeerdering winst kunnen opleveren. Dit is dan in de eerste plaats de uitbreiding der gemeente zelf. Wanneer deze uitbreiding ophoudt, blijven de gemeenten, met alsdan niet voor bebouwing in aanmerking komenden grond, zitten. Dit risico kunnen zij echter wel dragen, omdat dan ook, zooals

Prof. van Gijn uiteenzet1) hare administratieve kosten geringer worden. Het is echter billijk, dat dit risico gedragen wordt door de generatie, die het wenscht te loopen en niet op de toekomst wordt geschoven. Dit zou het geval kunnen worden door de boekhoudkundige inrichting der grondbedrijven, immers de kosten van den aankoop der gronden worden betaald, en dit is ook zeer logisch, uit leeningen. Nu was het eerste plan van verschillende voorstanders der stedelijke grondbedrijven, de waarde van de gronden op te nemen, bij de activa, voor de aankoopsom, elk jaar vermeerderd met de rente, die men voor het geleend geld betalen moet. Dit plan ging van de veronderstelling uit, dat de waarde der gronden voldoende zou stijgen om deze rente goed te maken. Daar dit in het geheel niet zeker is, wordt op deze wijze het risico van het bedrijf afgeschoven op een verre toekomst, wanneer deze gronden zouden blijken niet meer hunne boekwaarde te hebben. Terecht hebben dan ook de Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, toen Schiedam op een dergelijke wijze de boekhouding van zijn grondbedrijf wilde organiseeren, hiertegen maatregelen genomen, door te eischen dat de gronden om de 5 jaar zouden worden herschat en het alsdan tekortkomende, zou worden bijgepast uit de gewone middelen.2)

Deze regeling is daarna vrijwel in alle plaatsen gevolgd geworden. Ook bepaalt men meestal, dat uit de mogelijke winsten op verkoop van den grond boven de boekwaarde, allereerst een reserve moet gevormd worden van ¼ van het kapitaal en slechts daarboven de winst aan de gemeente kan worden uitgekeerd.

Den laatsten tijd schijnen er pogingen in het werk gesteld te worden om deze schatting, die nu door een onafhankelijke schattingscommissie geschiedt, te wijzigen in dien zin, dat de gemeenteraad zelf de schattingen zou kunnen verbeteren. Het komt mij voor, dat daardoor de weg wordt geopend tot besluiten, die gevaarlijk zijn voor een juist financieel beheer. Het is ongetwijfeld waar, dat elke schatting min of meer onzeker

is, maar dit bezwaar wordt niet verholpen, wanneer de gemeenteraad zich in de plaats stelt van deskundigen. Deze wijziging lijkt me dan ook gevaarlijk.

Het is duidelijk, dat door een juiste boekhouding niet noodzakelijkerwijze een goed economisch beheer wordt verkregen. Zal het grondbedrijf inderdaad een voordeel en geen last voor de gemeente zijn, dan moet bij den aankoop van den grond voorzichtig worden te werk gegaan en moet men rekening houden met de uitbreidingsmogelijkheden, die er voor de gemeente bestaan. Het is er verre vanaf dat dit altijd gebeurt. De aankooptendenzen worden in hooge mate beheerscht door de uitbreidingsplannen, die de gemeenten, in uitvoering van de Woningwet van 1901, hebben moeten ontwerpen. Deze uitbreidingsplannen, die veelal het werk zijn van bouwkunstenaars, die voor den economischen grondslag van hun werk zeer weinig oog hadden, hebben zich zeer dikwijls niet gehouden aan de bepaling der wet,1) die voorschrijft dat dit uitbreidingsplan voor de ‘naaste toekomst’ moet worden opgemaakt. Wanneer wij zien, dat een gemeente, die ik als voorbeeld kies, omdat ik hierover de meeste gegevens tot mijn beschikking heb, met ongeveer 150.000 inwoners en die jaarlijks, gedurende de laatste 10 jaren, gemiddeld met nog geen 2.000 inwoners toeneemt, een uitbreidingsplan heeft dat berekend is op een bevolking van 450.000 inwoners2), dan kan men gerust zeggen, dat hier de zin voor grootheid die voor verhoudingen heeft doen vergeten en dat een dergelijk uitbreidingsplan geen grondslag kan vormen ter oriënteering van het grondbedrijf. Wanneer dit toch gebeurt, en men bijv. grond gekocht heeft, in het vooruitzicht dat deze moet vallen binnen een tweeden rondweg, die rond de gemeente door de ontwerpers van het bouwplan alleen volledigheidshalve3) is ontworpen, nog 1 K.M. verder het land in, dan zelfs dit grandiose uitbreidingsplan voorziet4), dan kan men ervan overtuigd zijn, dat deze gemeente op zeker oogenblik voor zware decepties zal komen te staan, vooral als men dan vaststelt, dat het rendement van de gronden, zooals zij

voorloopig gebruikt worden, nauwelijks de beheerkosten goed maakt en het geheele rentebedrag moet worden bijgeschreven op de kapitaalrekening. Vooraleer deze gronden verkooprijp zijn, zal op hunne aankoopwaarde een dergelijk bedrag aan rente zijn bijgeschreven, dat het hoogst onwaarschijnlijk is, dat zij nog loonend van de hand kunnen worden gedaan. Het tekort op de exploitatierekening bedraagt in deze gemeente ruim 5% van het in grond belegde kapitaal;1) met 5% per jaar moet de grond dus in waarde stijgen, alleen om uit te komen. En dit betreft niet alleen gunstig gelegen terreinen, maar alle terreinen gezamentlijk. Ik acht het een bewijs van groot optimisme, om niet meer te zeggen, dit waarschijnlijk te achten.2)

Wanneer men inziet dat het grondbedrijf niet kan verdedigd worden, met de bedoeling de prijzen der huizen te drukken, maar dat zijn doel alleen kan zijn, naast een vergemakkelijking van de toepassing der bouwverordeningen, die ook op andere wijze kan verkregen worden, aan de gemeente winst te bezorgen, is het duidelijk dat men hier op een gevaarlijken weg is. Deze consequentie wordt nog gevaarlijker wanneer men, om het grondbedrijf, waarmede men eenmaal op den slechten weg is, toch te doen rendeeren, de industrieele ontwikkeling van de gemeente tracht te forceeren, en zoo een onevenredig groot percentage arbeiders naar een gemeente lokt, waar zij een schadepost voor den algemeenen dienst opleveren, daar zij weinig binnen brengen en veel uitgaven eischen, of wanneer men, door de groote wegenaanleg op hoop der toekomst, tot bouwen tracht te lokken, terwijl men de bestaande aantrekkingskracht, de lage belasting, juist hierdoor vernietigt.

Er schuilen in het grondbedrijf nog andere gevaren. Meer en meer wordt het gewoonte, de gronden niet te verkoopen, maar alleen in erfpacht uit te geven. Dit heeft ten gevolge, dat op den duur alle gronden, die eenmaal in het bezit der gemeente komen,

er niet meer uitkomen. Er komt daardoor een oogenblik, waarop alle of bijna alle grond het eigendom der gemeente is geworden.

Er doen zich hierbij twee problemen voor. Ten eerste wordt de leening, die aangegaan is om die gronden te koopen, verder afgelost. De gronden worden, tegen hunne verkoopwaarde, van het grondbedrijf naar den algemeenen dienst der gemeente overgeschreven, maar zij blijven dus het eigendom der gemeente. Er heeft dus, door de gemeente, uit de belastingpenningen, kapitaalvorming plaats. Er komt immers een oogenblik, dat de leening geheel is afgelost, terwijl de gronden, die hun tegenwaarde vormen, nog eigendom der gemeente zijn. Een dergelijk systeem lijkt mij evenmin te verdedigen als het overdragen van het tegenwoordig risico op de toekomst. Er is geen reden, waarom de tegenwoordige generatie verplicht zou worden, om kapitaal te vormen voor de toekomst. Dit is eene voorbereiding voor toekomstige socialisatie, waar sommigen misschien heil van verwachten, maar die op deze wijze ook wordt voorbereid door hen, die in principe deze ontwikkeling niet wenschen. Het is noodig, dat men wete waar men aan toe is, en dat niet incidenteel en onbewust tendenzen ontstaan, die voor de toekomstige maatschappij een zeer groote draagwijdte kunnen hebben. De door de practici in dezen aangewezen weg, dat de gronden die in erfpacht gegeven worden, niet uit het grondbedrijf genomen mogen worden en dat de afschrijving op de kapitaalwaarde moet worden stopgezet, met de restrictie dat een deel van het bedrag, waarmede de canon de rente overschrijdt als reserve voor mogelijk waardeverlies wordt afgezonderd, lijkt mij in dezen juist.

Ten tweede zal zich, door het vrijwel uitsluitend grondbezit dat de gemeenten op deze wijze verkrijgen, reeds vrij spoedig dàt bezwaar voordoen, dat zij, die van het brengen van het kapitaal aan de gemeenschap geen heil voor de vermeerdering der volkswelvaart verwachten, juist als het grootste bezwaar dezer socialisatie beschouwen. Wanneer men geen houvast meer heeft aan de prijzen van de gronden, die niet in handen van de gemeente zijn, zal het buitengewoon moeilijk worden een prijs voor de gronden vast te stellen. Men beklaagt zich reeds nu over de bezwaren aan het schattingssysteem ver-

bonden, maar hoeveel grooter zullen die bezwaren worden, wanneer men geheel op gissingen is aangewezen! De kansen van oneconomische bestemmingen van den stedelijken grond zullen daardoor zeer groot worden. Men werpe hiertegen niet op: wat doet het ertoe, daar immers de gemeente bij voortzetting van het huidige stelsel toch de grond vrij van lasten zal bezitten Wie aldus redeneert ziet over het hoofd, dat de gewichtigste functie van den prijs is, een richtsnoer te zijn voor economisch handelen, en, ook wanneer er geen noodzaak meer bestaat om het geld te innen, dat in den prijs betaald wordt, blijft de functie van den prijs als barometer van het economisch leven nog even noodzakelijk, wanneer men niet wil, dat daden worden verricht die de maatschappij in haar geheel schaden.

 

R. van Genechten

 

(Slot volgt).


Vorige Volgende

Over dit hoofdstuk/artikel

auteurs