De Gids. Jaargang 55

[p. 307]

Onzekerheid van den grondeigendom en de werking van het torrensstelsel.

I.

Grondeigendom en door verband op vast goed verzekerde schuldvorderingen gelden algemeen als de meest solide kapitaals-belegging. De gevaren, aan die belegging verbonden, zijn weinig bekend. Zij bestaan er echter niet te minder om en hangen samen met de onzekerheid van het eigendomsrecht zelf.

Hij, die onroerende zaken in zijn macht heeft, ze ter goeder trouw bezit, is tengevolge daarvan nog geen eigenaar, hij kan, met andere woorden, al vermoedde men in zijn omgeving het tegendeel, geheel onbevoegd zijn tot vervreemden of bezwaren. Ieder, gezind huizen of landerijen te koopen of geld te schieten op vast goed, dient zich dus tijdig te vergewissen omtrent de rechten van hem, met wien hij handelt. Het verkeer eischt daartoe eenig hulpmiddel, aanwijzende wie eigenaar is en als zoodanig over het recht tot vervreemden beschikt.

Door alle tijden heeft de wetgever hier te lande deze behoefte gevoeld en op zeer verschillende wijzen getracht er aan te gemoet te komen. Ons oud-vaderlandsch recht immers is rijk aan zinnebeeldige handelingen, die de overdracht moesten aanschouwelijk maken en den verkrijger, wanneer zijn recht binnen bepaalden tijd niet was betwist, onherroepelijk het karakter van eigenaar gaven.

Zoo vindt men in een studie van Mr. M.C. van Hall¹⁾ ontwikkeld, hoe, volgens de aloude wetten en gewoonten onder de Germaansche en Noordsche volken, bij het aangaan van verbintenissen werd gebruik gemaakt van een halm, dien de vervreemder wegwierp. Bij verkoop, schenking of verpanding van

1) Rechtsgeleerde Bijdragen van 1835: Over het Zinnebeeldige in de Oud-Nederlandsche Rechten, blz. 156.

[p. 308]

landerijen werd door den verkooper of door den schuldenaar een stroo- of grashalm op den schoot of ‘in den boezem’ van den verkrijger of pandnemer geworpen, terwijl bij huizen een splinter den halm verving. Gemakkelijk valt hieruit te verklaren, dat later de rechter (na drie Zondagsche geboden in de kerk) met hand, halm en monde den eigendom overdroeg, waarna de verkooper uit, de kooper in het erf werd gebannen. In talrijke handvesten en costumen van de 13e en 14e eeuw vindt men soortgelijke bepalingen¹⁾. Het wegwerpen van den halm werd, als overbodige formaliteit, reeds weggelaten bij overdracht voor het gerecht, toen men daarvan een oorkonde beschreef²⁾. Terwijl vroeger, vóór de schrijfkunst algemeen werd, juist de plechtigheid der wegwerping indruk moest maken op de getuigen en hun moest bijblijven, verviel deze, zoodra bij geschrifte de overdracht geconstateerd werd. Was binnen ‘jaar en dag’ het bezit niet gestoord door anderen, wier recht steunde op vroegere oorkonden, die dus oudere brieven hadden, dan kon de verkrijger zich beschouwen als eigenaar en behoefde hij voor niemands aanspraken meer te wijken. In de verschillende streken werden deze oorkonden opgemaakt, hier door het gerecht³⁾, daar door pastor en kerkvoogden, elders weer door dijkgraaf en heemraden.

Buitengewoon eigenaardig, ook omdat ze zeer lang heeft stand gehouden, is in Drente de plechtigheid der stoklegging⁴⁾. Aanvankelijk had op het goed zelf overreiking plaats van een daar gegroeiden boomtak, waarbij het product van den grond weder het goed als het ware vertegenwoordigde. Hetzij nu, dat men in verlegenheid kwam als het grondstuk geen houtgewas opleverde, hetzij men eenig weeldevertoon noodig achtte, het product geraakte op den achtergrond en men verving den tak door een fraai bewerkte houten staaf. Zulke

1) Mr. M.S. Pols. De Openbaarheid des Eigendoms en der Zakelijke Rechten: Leiden 1854.

2) Mr. J.D. Meijer. Rechtsgeleerde Bijdragen 6e deel, blz. 74.

3) Eenige belangwekkende voorbeelden van oorkonden, de oudste van 1377, opgemaakt door schepenen van Leiden, vindt men afgedrukt achter de dissertatie van. Mr. J. Wessels Boer: Bijdrage tot de kennis van de Ontwikkeling der Eigendomsoverdracht van Onroerend Goed in Nederland.

4) Men raadplege de zeer lezenswaardige verhandeling van Mr. Seerp Gratama, in het Rechtsgeleerde Magazijn van 1886: Ook eene Methode van Beoefening der Nederlandsche Rechtsgeschiedenis.

[p. 309]

houtrollen moeten hier en daar, bij echte Drentenaren, nog wel te vinden zijn, hoewel het langzamerhand voor den gelukkigen bezitter een open vraag wordt, waartoe dat versierde stuk hout mag gediend hebben.

Een soortgelijke symbolieke handeling, al is ze van andere afkomst, vindt men weder in het optreden van den deurwaarder onzer dagen, die, een stuk gronds in beslag nemende, zich persoonlijk op dat stuk behoort te begeven, al ligt het nog zoo afgelegen en al ziet hem niemand. Het is een overblijfsel van het oud gebruik, dat hem verplichtte een stroowisch, aan een staak gebonden, daar te doen prijken, als kennisgeving aan ieder voorbijganger, hoe het met den rechtstoestand van dat grondstuk voor het oogenblik geschapen stond.

Trouwens men trachtte niet alleen openbaarheid te bevorderen, wat betreft de gevestigde rechten zelf. Voor den grondeigendom werd er bovendien op zeer bijzondere wijze naar gestreefd ook de openbaarheid der grenzen te huldigen. Hadden deskundigen een grensbepaling te verrichten, dan werd in de eerste plaats de tegenwoordigheid van magistraatspersonen vereischt. Verder waren omtrent de wijze, waarop de grenssteenen werden gelegd, allerlei gebruiken in zwang, met het doel om het gemakkelijk terugvinden in de hand te werken. Men zorgde, dat behalve de heeren van den gerechte, jonge personen, kinderen, tegenwoordig waren, die vermoedelijk hun leven in de buurschap zouden slijten. Tot in lengte hunner dagen zouden die kunnen getuigen en aan hun kindskinderen kunnen verhalen, dat, waar en hoe de steenen geplaatst waren. Om hun geheugen voor te bereiden op de taak, die er van verwacht werd, kwam nu een probaat middel in toepassing. Flink en stevig werden de heertjes aan hun ooren getrokken. Zulk een gebeurtenis, zoo rekende men, zou wel den meesten indruk maken en hun zóó goed bijblijven, dat zij er verdere herinneringen best aan konden verbinden.

De aangehaalde voorbeelden mogen in herinnering brengen, hoe de oude Nederlandsche rechten er naar streefden om door openbaarheid van alles wat met den grondeigendom in verband stond, aan de eischen van het verkeer te gemoet te komen.

Wat werd nu in de plaats gesteld voor hulpmiddelen als de bovengenoemde, toen, na het heerschen der Fransche wetgeving, ons burgerlijk wetboek een quasi-nationale regeling bracht?

[p. 310]

Volgens ons wetboek is, behalve verjaring, erfopvolging enz., een der middelen tot het verkrijgen van onroerende zaken, de levering ten gevolge van een rechtstitel van eigendomsoverdracht, afkomstig van dengene, die gerechtigd was over den eigendom te beschikken. Levering van onroerende zaken, zoo schrijft art. 671 verder voor, geschiedt door de overschrijving der akte in de daartoe bestemde openbare registers. Reeds dadelijk merkt men op, dat de uitdrukking akte hier eenigszins vaag is. Juist dat vage trouwens vormt een der meest karakteristieke eigenschappen van ons stelsel. De bewoordingen zijn dan ook blijkbaar zóó gekozen om den aard van het geschrift geheel in het midden te laten, nadat in de opvolgende wetsontwerpen verschillende andere termen waren voorgesteld. In de eerste redactie was sprake geweest van ‘titel van aankomst’; men schrapte de helft, hield ‘titel’ over en geraakte ten slotte tot den reeds vermelden vorm¹⁾. Zoo als de uitdrukking nu luidt, geeft zij aanleiding tot het overschrijven van alle daartoe aangeboden akten betrekkelijk onroerende zaken, zonder dat de minste beoordeeling van de zijde van den ambtenaar mag voorafgaan, noch omtrent den inhoud, noch omtrent de juistheid van het in de akte vermelde. Deze overschrijving heeft plaats aan een der 34 kantoren van bewaring der hypotheken en van het kadaster, gevestigd in de hoofdplaatsen der arrondissementen van de vroegere rechterlijke indeeling. Ons burgerlijk wetboek bepaalt niet aan welk dier 34 kantoren de overschrijving behoort te geschieden. Alleen de fiskale wet van 16 Juni 1832 S. 29, wijst hiervoor het kantoor aan, binnen welks kring de goederen gelegen zijn. Laatstgenoemde wettelijke voorschriften hebben ten doel de heffing van indirecte belastingen te regelen en bevatten, als strafbepalingen tegen niet naleving, volkomen in hun kader passende bedreigingen met geldboeten. Overigens kunnen ze echter niet ingrijpen in onderwerpen, waarin het burgerlijk wetboek voorziet. Door deze voorschriften wordt dan ook volstrekt niet belet dat, om een concreet geval te stellen, goederen gelegen onder de gemeente den Helder kunnen geleverd worden door overschrijving te Maastricht, zoowel als aan elk ander kantoor van bewaring.

1) De geschiedenis van het artikel vindt men o.a. in het proefschrift van Mr. M.F. Boonzajer M. Fzn. Levering van Onroerende Zaken naar Nederlandsch Recht.

[p. 311]

Op 34 plaatsen in ons land vindt men dus bergen¹⁾ van openbare registers met afschriften, die elken dag aangroeien, en waaruit ieder op eigen rekening en risico, tegen een vast recht per akte, kan naslaan wat hij begeert te weten, of liever wat hij er uit vinden kan. Wel heeft de wetgever de eigendomsoverdracht afhankelijk gesteld van de overschrijving, heeft hij deze laatste geischt om de overdracht volledig te maken, maar daaruit valt volstrekt niet af te leiden, dat overschrijving overdracht bewijst. Op zich zelf heeft overschrijving geen rechtsgevolg hoegenaamd²⁾. Om te weten of een overschrijving werkelijk strekt tot voltooiing eener eigendomsoverdracht, dient voor elk geval te worden nagegaan of de vervreemder over de noodige bevoegdheid kon beschikken. Wil men zich omtrent die bevoegdheid zekerheid verschaffen, dan is het onvermijdelijk noodig op te klimmen tot telkens vroegere overdrachten. Gelukt het met behulp der registers van overschrijving deze te volgen, dan moet bovendien rekening gehouden worden met feiten, die in de registers geen, of althans niet steeds vermelding vinden. De voorbeelden zijn voor het grijpen. Men denke slechts aan minderjarigen en curandi. Waar twijfel rijst of de vervreemder wel meerderjarig was bij het sluiten der overeenkomst, of een onder curateele-stelling inderdaad was opgeheven op het oogenblik der handeling, daar biedt het register geenerlei middel aan om die onzekerheid op te heffen. Bij onderhandsche akten kan men twijfelen aan de identiteit der handelende personen, men kan vermoeden dat de handteekeningen valsch zijn geweest; het register van overschrijving brengt niets bij om het vermoeden weg te vagen of er zekerheid voor in de plaats te stellen. Een middel om uit de registers te weten te komen of een man, die als hoofd der huwelijksgemeenschap goederen

1) Van 1 Oct. 1838 tot midden 1889 waren in het geheel volgeschreven 19002 boekdeelen van 400 folio bladzijden elk. Aan de verschillende kantoren variëerde dit getal tusschen 217 te Brielle en 1837 te Amsterdam; opeengestapeld zouden deze registers aan de beide genoemde bewaringen een hoogte bereiken, respectievelijk van 9.76 en van 62.14 meter.

2) Mr. M.S. Pols t.a. p. blz 98.
In gelijken zin verklaart Mr. van Boneval Faure in de Nieuwe Bijdragen voor Rechtsgeleerdheid en Wetgeving van 1863, op blz. 473, in een studie over Openbaarheid van Eigendom en Zakelijke Rechten, dat het denkbeeld van overgang, dat in de levering ligt, ten onrechte soms werd overgebracht op de overschrijving, waarin het niet ligt en door de wet zelve ook niet gelegd wordt.
Arresten van den Hoogen Raad, welke deze opvatting nader bevestigen, bleven niet uit. Vergelijk de arresten van 23 Jan. 1874, W.v.h.R. 3086 en van 7 Nov. 1887 W. 5495.
Het laatst arrest van dien aard, van 17 April 1891, vernietigde een vonnis der Arrondissements Rechtbank te Amsterdam, van 13 Febr. 1890 en een arrest van het Gerechtshof aldaar, van 10 Oct. 1890. Opnieuw bleek, dat de van de titels van eigendomsovergang opgemaakte akten niet voldoende zijn voor het bewijs van het eigendomsrecht op het daarbij overgedragen onroerend goed, al heeft de overschrijving overeenkomstig art. 671 B.W. plaats gehad, indien niet blijkt dat die overdracht door den eigenaar is gedaan. Ingevolge art. 1902 B.W. moet de eischer, die een revindicatoire actie heeft ingesteld, het eigendomsrecht, waarop zijn vordering steunt, bewijzen, en dus aantoonen, wanneer het ontkend wordt, dat de titels, waarop hij zich beroept, van den eigenaar afkomstig zijn. De wet vordert voor eigendomsverkrijging, behalve rechtstitel en levering. dat de titel afkomstig zij a domino.

[p. 312]

verkoopt, door zijn vrouw daarin aangebracht, werkelijk in gemeenschap is gehuwd, bestaat ten eenenmale niet.¹⁾.

Trouwens deze laatste opmerking leidt tot een andere van ruimer strekking, dat namelijk de registers geheel zwijgen omtrent boedelmenging bij huwelijk²⁾, omtrent erfopvolging en, uit den aard der zaak, omtrent verjaring, toeëigening en natrekking. De reeks bezwaren is hiermede echter niet gesloten. Wordt een testament overgeschreven, dan kan daardoor levering

1) Wel kunnen andere registers, ter griffie der rechtbanken, in dit geval eenig licht verschaffen, maar hij die dit licht behoeft, moet zelf maar zoeken waar het schijnt. Voor iemand, die niet weet binnen welk arrondissement het huwelijk gesloten werd, blijft dit vaak een onoplosbaar raadsel.
Nog bestaat de mogelijkheid, dat wel huwelijksche voorwaarden zijn opgemaakt, maar dat zij niet werden overgeschreven. Ze missen dan alle werking tegenover derden (art. 207 B.W.); kunnen echter elk oogenblik ter griffie worden aangeboden en dan het bewijs leveren van een toestand, geheel anders dan iemand buiten partijen ooit vermoedde. Waande een derde belanghebbende zich dus veilig op grond van een onderzoek, heden ten einde gebracht, omtrent een echtpaar dat reeds geruimen tijd geleden getrouwd is, dan kan morgen, nog voor het sluiten der overeenkomst, overschrijving plaats hebben van huwelijksche voorwaarden en buiten weten van den onderzoeker een geheel andere toestand intreden.
Verzuim dezer overschrijving heeft door onachtzaamheid van den notaris meermalen plaats gehad en even zoo vele malen de grootste moeilijkheden veroorzaakt.

2) Een vrouw, in werkelijkheid en ook volgens de overgeschreven akte ongehuwd terwijl zij vast goed aankocht, kan sedert getrouwd zijn en dus de bevoegdheid verloren hebben, om zonder bijstand van haar echtgenoot, te vervreemden.
Kan dit reeds moeilijkheden veroorzaken, veel erger en vaker voorkomend is het geval, dat de kooper niet weet hoe hij staat tegenover den mannelijken verkooper. Een man, langstlevend echtgenoot kan, wegens het bestaan van minderjarige kinderen, sleehts medeëigenaar zijn in vast goed, terwijl men meent dat hij nog over het geheel te beschikken heeft. Niet altijd, vooral niet na tweede en verder huwelijk, zijn deze gevallen eenvoudig; soms zelfs ontstaan er zeer ingewikkelde verhoudingen uit.

[p. 313]

plaats hebben, maar wie waarborgt dat er geen latere testamenten bestaan, houdende vernietiging van het overgeschrevene, indien men al aanneemt, dat de bekende beschikking door wetsovertreding niet op zich zelf nietig en van onwaarde is? De zekerheid van den grondeigendom wordt voor een groot deel beheerscht door de vraag of de opeenvolgende koopers den koopprijs hebben voldaan. Kwijting, in de akte opgenomen, levert echter nog niet het bewijs, dat de penningen waarlijk zijn voldaan, derden moeten met het maken van gevolgtrekkingen uit zulk een verklaring voorzichtig zijn¹⁾.

Geeft de overgeschreven akte van onderhandschen verkoop geen zekerheid omtrent de voldoening der kooppenningen, die onzekerheid bereikt haar toppunt bij akten van publieken verkoop. Betaling volgt meestal eerst maanden nà de toewijzing, zoodat het proces-verbaal van veiling slechts bij hooge uitzondering, wanneer de koopsom een enkel maal dadelijk is voldaan, dit feit kan constateeren. Dat het register van overschrijving er dus in den regel over zwijgt, is duidelijk. In sommige gedeelten van ons land stelt men de kwijting meestal op de grosse en kan met deze akte elke schriftelijke herinnering aan de betaling verloren gaan. Zeer vaak wordt echter voor de kooppenningen quitantie gegeven op een los stuk papier en hoe licht dat verloren raakt, behoeft wel geen betoog. Maar al bewaart de gedechargeerde kooper het nog zoo zorgvuldig, hij geeft het toch niet steeds met de overige eigendomsbewijzen aan een volgend kooper af, zoodat voor dezen een leemte bestaat in de bewijsstukken zijner rechten. Bij kwade trouw kan dit zelfs een middel worden tot bedriegelijk afpersen van geld. Hypotheekbanken stellen tegenwoordig soms als voorwaarde, dat de quitanties overgelegd en onder bewaring der instelling gegeven moeten worden. Dit is een prikkel, waardoor meer dan vroeger aan de kwijting gedacht wordt. Weinige jaren geleden veronachtzaamde men die, bij veilingen in Noord-Holland, zoo goed als geheel.

1) Een sterk sprekend voorbeeld uit den laatsten tijd vindt men in het vonnis der Arrondissements-Rechtbank te Utrecht, van 27 Nov. 1889. In strijd met de oorspronkelijke overeenkomst, zooals die te boek stond in de overgeschreven akte, was hij latere akte bepaald, dat de kooper een gedeelte van den in de eerste akte als betaald vermelden koopprijs zou voldoen in den vorm eener lijfrente. Zekerheidstelling voor die lijfrente bleef achterwege en betaling evenzoo. De koop werd door de Rechtbank wegens wanbetaling vernietigd.

[p. 314]

Uit het voorgaande blijkt voldoende, dat zelfs het meest nauwgezet onderzoek in de kostbare registers van overschrijving slechts bij uitzondering tot stellige resultaten kan leiden. In den regel toont zulk een onderzoek op nieuw aan, dat bij ons stelsel van verkrijging van onroerende zaken geen onaantastbaar eigendomsrecht bestaat, en dat slechts sprake kan zijn van een beter recht voor hem, wiens aanspraken het meeste gewicht in de schaal leggen.

Nu vergete men niet, dat de gevolgen van elken twijfelachtigen toestand in latere overdrachten blijven voortwoekeren en dat men zich, na verloop van jaren, al moeilijker en moeilijker van de juiste toedracht kan rekenschap geven. Steeds hangt den bezitter, hoewel hij meent eigenaar te zijn, als een zwaard van Damocles de mogelijkheid boven het hoofd, dat aanspraken, welke lang geslapen hebben, wakker worden en zich krachtig doen gelden.

Oppervlakkig beschouwd, schijnt deze regeling, die den bezitter van min volledige rechten, al heeft hij van deze onvolledigheid nooit kennis gedragen en steeds gemeend dat zijn aanspraken onbetwistbaar waren, doet wijken voor plotseling opgekomen vorderingen van onbekenden, nog zoo verwerpelijk niet Hoogstens denkt men aan een noodzakelijk kwaad. Tweeërlei bezwaren laten zich hiertegen echter gevoelen. Ten eerste leert zoowel de praktijk als nader indenken in het onderwerp, dat de toepassing van dit beginsel moet leiden tot groote verwikkelingen, tot depreciatie van vast goed, tot belemmering van het grondcrediet. Ten tweede is een regeling, welke deze verwikkelingen voorkomt, mogelijk en, gelijk nader zal behandeld worden, elders reeds meer dan dertig jaren tot algemeen genoegen in werking.

Wil men een sprekend voorbeeld tot toelichting der bedoelde verwikkelingen, dan heeft men slechts te denken aan het geval met den rechtzoekenden Pruis, zoo levendig weergegeven door Mr. B.J. Gratama, in een hoogst belangrijke verhandeling: ‘Hervorming van ons Zakelijk Recht aan Grond en Bodem.’ Toen de bedoelde persoon had verkregen wat hij zocht, moest de schrijver, die nog wel als advocaat in de behaalde overwinning deelde, volgens zijn eigen verklaring, diep het grievende gevoelen van het summum jus, summa injuria.

Ziehier het voorbeeld, Prof. Gratama verkort naverteld.

Onder de Nederlanders, die in den tijd van Napoleon I, na lange omzwervingen in den vreemde, nimmer hun vaderland

[p. 315]

terug zagen, behoorde de zoon van een klein grondeigenaar. Na den dood van dezen laatste hadden de overige broeders van den vertrokken krijgsman, vast meenende dat hij sedert lang moest zijn omgekomen, den grond verkocht en de opbrengst onder elkander verdeeld. Arm als zij waren, vond het geld spoedig zijn weg en was het binnen korten tijd geheel verteerd. Inmiddels hadden de nieuwe eigenaars van den grond of zij die meenden dat te zijn, hun rechten aan anderen overgedragen en was het goed vier- of vijfmaal in verschillende handen geraakt. Men begrijpt, dat het niet lang duurde of de latere bezitters hadden, indien hun daar ooit iets van was ter oore gekomen, het uittrekken van den verdwenen strijder geheel vergeten. Toch zouden zij er op zeer onaangename wijze aan herinnerd worden, zij het dan niet door den doodgewaande in persoon. Deze was werkelijk gestorven, maar zijn overlijden had eerst plaats gehad, nadat hij, als krijgsgevangene in het binnenland van Rusland terecht gekomen, tweemaal gehuwd was geweest en uit beide huwelijken nakomelingen had verwekt. Ook zijn zonen en dochters waren niet meer allen in leven. Een der dochters had tot erfgenaam nagelaten haar man (een Pruis) en jonge kinderen. Deze Pruis, die evenmin vervaard schijnt geweest te zijn voor een flinke verhuispartij als voor procesvoeren, zou de rust der vreedzame bezitters komen storen. Met de minderjarigen gaat hij in Nederland wonen en ontdekt hier, bij een onderzoek naar den grootvader zijner vrouw, dat de verschillende erfgenamen van den indertijd doodgewaande nog aanspraken kunnen doen gelden op de nalatenschap van diens vader. Te weten wat hij kan vorderen en er voor te strijden, is bij hem éen. Wel heeft hij met allerlei moeilijkheden te kampen, wel worden identiteit en afstamming in twijfel getrokken, wel ziet hij zelfs de wettigheid van zijn huwelijk betwist, maar het gelukt den doorzettenden man al die bezwaren te boven te komen. Het inroepen der verjaring door de tegenpartij leidt tot niets. Er waren zoo vaak minderjarigen in het spel geweest en de verjaring was dus zoo herhaaldelijk geschorst, dat zelfs de ononderbroken termijn van twintig jaren niet is volstreken, voor geen der tegenwoordige bezitters van het onroerend goed. Toch is het dat goed, waarop de schade moet verhaald worden. De broeders van den overleden strijder en hun nakomelingen immers zijn zoo arm, dat aan een persoon-

[p. 316]

lijke vordering niet valt te denken. Na lang pleiten ziet de Pruis zich dan ook zijn eisch toewijzen, waarbij hij had verklaard genoegen te nemen met een uitkeering in geld door de tegenwoordige bezitters. Zeker behoorde deze ervaring niet tot de aangenaamste van hen, voor wie het op betalen uitliep. Bovendien ontbrak alle zekerheid, dat van den oorlogsheld geen andere onbekende nakomelingen meer in leven waren. Voorloopig gaf de Pruis kwijting voor de penningen, kwamen er nog andere rechtsopvolgers van den vader zijner vrouw opdagen, dan beloofde hij met deze af te rekenen. Verder kon de verliezende partij afwachten wat de toekomst mocht brengen.

Wie gevoelt niet, met Prof. Gratama, dat men hier te doen heeft met de gevolgen van een gebrek in onze rechtsinstellingen en wie betreurt niet met den hoogleeraar, dat de strenge toepassing onzer wettelijke bepalingen recht en billijkheid zoo tastbaar met elkander in strijd kan brengen?

Onverschillig of gevallen als het ontwikkelde zich na tijden van oorlog of emigratie in grooter of in kleiner aantal zullen voordoen, toonen zij de zwakke punten van ons stelsel ten overtuigendste aan.¹⁾ Minder samengestelde gevallen zijn natuurlijk gemakkelijker op te lossen, maar komen dan ook zooveel te vaker voor. Zelfs aan lieden, die hun zaken met orde beheeren en zich te dien opzichte niets te verwijten hebben, kunnen zulke gevallen aanzienlijke schadeposten veroorzaken, met al het onheil dat een onverwachte ramp steeds na zich sleept.

Waar sprake is van schadeposten op grondeigendom, denkt natuurlijk ieder in den tegenwoordigen tijd, nu het grondcrediet een steeds hooger vlucht neemt, aan het leenen van geld op hypotheek. Terwijl het bezwaren van vast goed vroeger tot een schande werd gerekend, komt het thans dag aan dag voor,

1) Hoewel handhaving van ons stelsel, dat in vele gevallen zoo zeer doet denken aan stelselloosheid, alle ingrijpende verbeteringen buitensluit, kon aan enkele bezwaren bij afzonderlijke wet of door aanvulling van enkele artikels van ons burgerlijk wetboek worden te gemoet gekomen.
Zoo kon voor de quitanties der koopprijzen bij veilingen van vast goed, overschrijving worden bevolen.
Zoo kon een wetsbepaling voorzien in de leemte, dat men nu afgiften van legaten in de registers van overschrijving niet behoeft aan te treffen. Bij arrest van den Hoogen Raad van 19 April 1861 immers werd uitgemaakt dat, volgens het bestaande recht, de overschrijving dezer afgiften geen vereischte is.

[p. 317]

als middel tot uitbreiding van zaken, als de meest gewone handelstransactie. En terecht. Niemand moet als het ware gebonden zijn door den aard zijner eigendommen, zelfs niet wanneer die, als vast goed, misschien van ouder tot ouder voortkomen uit de nalatenschap zijner vaderen. In de eerste plaats moet de eigenaar, zoowel als ieder ander, zich steeds overtuigd kunnen houden, dat vast goed gemakkelijk door verkoop in geld is om te zetten. Maar in de tweede plaats moet de persoon, het goed als het ware beheerschende en terwijl hij den eigendom blijft behouden, er op een gegeven oogenblik het middel aan kunnen ontleenen om bij voorbeeld een huis te bouwen, vee te koopen, een fabriek op te zetten of te vergrooten. Tot het in te roepen crediet moet hem krachtiger steun schragen dan persoonlijke betrouwbaarheid. Verbindt hij zijn onroerende zaken, dan moet zijn grondcrediet niet rusten op de onderstelling, dat hij wel eigenaar zal zijn, en dat het wel waar kan wezen, dat mogelijk vroeger verbanden zijn opgeheven. Er dient zekerheid te bestaan tot verhaal op het verbondene en de geldschieter moet zich van die zekerheid gemakkelijk kunnen vergewissen. Slechts dan is het crediet niet meer van persoonlijken aard, maar werkelijk zakelijk gevestigd. Dit nu laat bij ons te lande nog veel te wenschen over. Ten eerste ontbreekt de vaste grondslag, het bewijs namelijk, wie als eigenaar over alle rechten tot vervreemden en bezwaren te beschikken heeft; zelfs kan de aanstaande crediteur den toestand onmogelijk in een oogenblik overzien¹⁾.

Dan komt nog de vraag of er geen vroegere verbanden op het goed rusten.

Nu bepaalt art. 1224 van ons burgerlijk wetboek, dat inschrijving der hypothecaire verbanden moet geschieden in de daartoe bestemde openbare registers en dat, bij gebreke van die inschrijving, de hypotheek geen kracht heeft hoegenaamd. De inschrijving moet plaats hebben ten kantore der hypotheken en van het kadaster, binnen welks kring de goederen gelegen zijn, en wordt verricht op verzoek van of namens

1) Zeker waren de geldschieters daartoe niet in staat, die met den kooper van de goederen onder Zeist, bedoeld in de noot op blz. 313, als eigenaar hadden gehandeld, maar bij hetzelfde vonnis van 27 Nov. '89, doorhaling van hun inschrijvingen bevolen zagen.

[p. 318]

den schuldeischer. Dit verzoek, vermeld in bepaaldelijk daartoe opgemaakte borderellen, is voldoende voor de inschrijving. De notariëele akte, waarbij het verband is aangegaan, de oorzaak dus der hypotheek, wordt niet overgelegd, zoodat het per slot van rekening op goede trouw berust, wanneer geen valsche inschrijvingen worden genomen. Ontmoet men dus moeilijkheden bij het ontstaan der hypotheken, niet minder doen zich deze gevoelen bij het tenietgaan der onderzettingen. Dit toch heeft plaats door het vervallen der hoofdschuld. Het bestaan der inschrijvingen toont dus alleen aan dat ze genomen en nog niet doorgehaald werden, maar bewijst volstrekt niet, zelfs niet al waren ze oorspronkelijk juist, dat het verband nog bestaat. Omgekeerd kan doorhaling ten onrechte den schijn te weeg brengen, dat het verband zou zijn opgeheven, wanneer de doorhaling werd verricht krachtens toestemming van een onbevoegde¹⁾.

Niettegenstaande deze ernstige bezwaren tegen ons hypothecair stelsel, - nog talrijke andere zijn opgesomd in verschillende geschriften²⁾, - gebeurt het bij zeldzame gelegenheden, dat men enkele lofredenen op het stelsel hoort verkondigen. Zoekt men trouwens de aanleiding tot dezen overdreven roem, dan vindt men, dat vergelijking der hier bestaande instellingen

1) De doorhaling eener hypotheek strekt slechts om haar opheffing, zoo zij werkelijk is te niet gegaan, openbaar te maken, maar bewerkt die opheffing geenszins. Rechtbank Rotterdam, 6 Januari 1888, Hof te 's Gravenhage, 19 November 1888.
De hypothecaire inschrijving gaat alleen dan te niet, indien de doorhaling geschiedt met toestemming der daartoe bevoegde personen. De hypotheekbewaarder heeft in geen onderzoek te treden van die bevoegdheid, maar is tot doorhaling verplicht, indien bij behoorlijke akte toestemming is verleend. Rechtbank, 's-Gravenhage 2 Maart 1888.
Dit laatste vonnis werd bekrachtigd bij arrest van het Hof van 4 Febr. '89, uitmakende dat de hypothecaire inschrijving ten laste van den voogd niet te niet gaat door de toestemming tot doorhaling, welke door den toezienden voogd onbevoegdelijk is verleend.
(De aangehaalde rechterlijke uitspraken en gewijsden zijn overgenomen uit de Aanteekeningen op de Nederlandsche Wetboeken van Mr. W.C.J.J. Cremers en uit het Weekblad voor Notarisambt en Registratie.)

2) Zie onder meer: Over het groot gevaar om geld onder hypotheek te plaatsen of vaste goederen te koopen in Nederland, door een ambtenaar bij het vak der hypotheekbewaring, 's Gravenhage 1842 en Mr. R.A.J. Colenbrander: Opmerkingen betreffende Verbetering van het Hypothecair stelsel in Nederland. Amsterdam, 1856.

[p. 319]

met nog bedroevender toestanden in andere landen, slechts goed deed schijnen, wat op zich zelf zeer gebrekkig is.

In het groote Frankrijk is de toestand allertreurigst en in België is het niet veel beter gesteld. Men beschikt in beide rijken, ook voor de laatste vijftig jaren, over geenerlei middel, dat ergens naar gelijkt, om de geschiedenis van een perceel onroerend goed te volgen. In Nederland is dat mogelijk onder allerlei voorbehoud: dus, zoo redeneert men, is in Nederland de toestand al heel mooi. Deze gevolgtrekking moet natuurlijk onjuist genoemd worden. Al acht éenoog zich koning in het land der blinden, hij heeft daarom geen ruimen blik. En wie verbetering tegenhoudt, omdat het bestaande nog slechter kon zijn, mag wel tot de conservatieven quand-même gerekend worden.

Maar ook dit schijnargument, ter verdediging onzer bestaande regeling van den grondeigendom, staat op vallen. De laatste Fransche wet op de middelen, van 26 December 1890, opende een crediet van een millioen francs, ter voorbereiding, door onderzoek en proefnemingen, der invoering van een houdbaar stelsel, waaronder mede een geheel nieuwe kadastreering is te verstaan. Een uitvoerig verslag, dd. 29 Mei 1891, openbaar gemaakt in het Journal officiel, gaf aanleiding tot het instellen, bij Besluit van den President der Fransche Republiek, van den 30^en daaraanvolgend, eener commissie, wier taak het zal zijn, ingrijpende veranderingen in de burgerlijke wetgeving te overwegen, de noodige technische maatregelen te nemen en de middelen te vinden ter bewaring van het evenwicht tusschen de belangen der schatkist en die van het grondcrediet.

Dat deze commissie, bij het vergelijken der verschillende stelsels, in andere Rijken in werking, zich niet meer in hoofdzaak zal te bepalen hebben tot het Duitsche grondboekstelsel, waartoe haar keus, weinige jaren geleden, vrijwel beperkt zou gebleven zijn, is toe te schrijven aan geheel iets anders dan overdreven nationaliteitsgevoel. Zeker, de opmerking blijft juist, de tegenwoordige Duitsche regeling was ‘une grande et salutaire réforme’ en terecht besluit deze aanhaling uit den mond van een Fransch Hoogleeraar¹⁾ de voortreffelijke studie van den heer Armand Sassen, in 1876 afzonderlijk verschenen onder den titel ‘Het Pruisische Grondboekstelsel (Een belangrijke econo-

1) Paul Gide, Professeur à la faculté de droit de Paris. La réforme hypothécaire en Prusse. Paris, 1873.

[p. 320]

mische en juridische hervorming).’ Maar van niet minder belang is het feit, dat thans reeds gedurende ruim drie en dertig jaren in ver verwijderde streken een nog aanbevelenswaardiger systeem in werking is, waaromtrent Mr. C. Asser¹⁾ getuigt, dat het de voordeelen oplevert van de meest uiteenloopende regelingen, met vermijding zooveel mogelijk der daaraan verbonden nadeelen. Opgebouwd door kolonisten, die hun kennis van den toestand van het grondcrediet in de verschillende deelen der aarde dienstbaar maakten aan het ontwerpen eener eigen regeling, ontstond in Zuid-Australië een stelsel, dat door zijn vele voortreffelijke eigenschappen, de aandacht der Europeesche wetgevers overwaard is²⁾.

1) Handleiding tot de Beoefening van het Nederlandsch Burgerlijk Recht, Tweede Deel, blz. 344.

2) De heer Emmanuel Besson, Sous-Chef à la Direction Générale de l'Enregistrement te Parijs, spreekt in zijn laatste door de juridische faculteit met een prijs van 3000 francs bekroond werk de verwachting uit, dat de naaste toekomst een internationale codificatie zal brengen in den geest van dit stelsel.

II.

Was het Torrensstelsel tot voor enkele jaren zeer weinig bekend, die onbekendheid begint reeds meer en meer plaats te maken voor een welverdiende populariteit. Dat men er, als sociaal verschijnsel van den tegenwoordigen tijd, algemeen rekening mede gaat houden, blijkt onder anderen uit een uitvoerig artikel, opgenomen in het tweede supplement der zoogenoemde Faits Contemporains van de Fransche Encyclopaedie van Larousse.

Alvorens het stelsel zelf te bespreken, moge 't een en ander betrekkelijk zijn geschiedenis vermelding vinden en een woord worden gewijd aan den man, die er de schepper van is, die het heeft ingevoerd in verschillende landen en het ook heeft beschreven in een werkje, omstreeks³⁾ 1882 uitgegeven door de Londensche Cobdenclub: ‘An Essay on the Transfer of Land by Registration under the Duplicate Method, operative in British Colonies, by Sir Robert Torrens.’ Reeds lang had die naam een goeden klank. Torrens-meren en Torrens-rivieren vindt men op elke goede en uitvoerige kaart van Australië aangegeven. Ze heeten naar Kolonel Torrens⁴⁾, een der stichters

3) Op het titelblad komt geen jaartal voor.

4) Nadat in 1834, met de krachtige medewerking van den Hertog van Wellington, de wet was tot stand gekomen ter oprichting der Engelsche kolonie Zuid-Australië, werd een commissie benoemd om de uitvoering dier wet ter hand te nemen.
Voorzitter was kolonel Torrens F.J.R.S. en secretaris Rowland Hill, later als Sir Rowland Hill bekend om zijn verdiensten als invoerder van het stuiversport.
Deze en meer andere bijzonderheden blijken uit het ‘Handbook of South Australia in 1887-88’, ten geschenke ontvangen van den heer Agent-Generaal van Zuid-Australië te Londen, ingevolge goedgunstige tusschenkomst van Z. Exc. den Engelschen Minister van Koloniën.

[p. 321]

van de kolonie Zuid-Australië. Van dezen hoofdofficier, ook hier te lande bekend, wijl hij in 1810 de expeditie op Walcheren medemaakte, was Sir Robert een zoon. In 1814 te Cork geboren, ontving hij zijn opvoeding in Trinity College, Dublin, en behaalde daar den graad van ‘Master of Arts.’ Op 25jarigen leeftijd huwde hij Barbara, dochter van Alexander Park of Selkirk (North-Britain) ‘Writer to the Signet’. Drie jaren later, in 1841, was Torrens werkzaam in staatsdienst, als Collector of Customs in Zuid-Australië, in welke betrekking hij alle gelegenheid had de overdracht van schepen te bestudeeren. Daarna werd Torrens Treasurer en kwam hij vervolgens, als Registrar General, aan het hoofd te staan van een inrichting, het nauwst verwant met hetgeen hier te lande hypotheekbewaring heet. Tijdens het bekleeden van laatstgenoemde betrekking, in 1856, werd zijn aandacht getrokken door een artikel in een te Adelaïde verschijnend dagblad ‘the South Australian Register’, waarin werd aangetoond hoe duur en hoe omslachtig de regeling der verkrijging van onroerende zaken en van het grondcrediet was, en waarin de vraag werd geopperd of er geen mogelijkheid bestond, daarvoor eenig sneller werkend middel in de plaats te stellen. Getroffen door het goede recht van den schrijver, die zaken behandelde, zoo nauw verwant aan de ambtelijke bemoeiïngen welke Torrens zich toevertrouwd zag, ontwierp laatstgenoemde een nieuw stelsel, waarbij hij zich grootendeels liet leiden door zijn kennis der wijze van overdracht van schepen.

Een buitengewoon gunstig onthaal viel aan deze schets niet ten deel. Bevoegden en invloedrijken¹⁾, wier meening Torrens inriep, - zijn vader in de eerste plaats - verklaarden als om strijd, dat een dergelijk ontwerp niet voor toepassing vatbaar was.

1) Met name mag onder hen genoemd worden de Chief Justice, Sir Charles Cooper.

[p. 322]

Juist in die dagen trad in Zuid-Australië het stelsel van volksvertegenwoordiging, krachtens de grondwet van 1856, in werking en moesten er, voor de eerste maal, afgevaardigden worden gekozen. Torrens, wel verre van terneêrgeslagen, veeleer geprikkeld door het ongunstig oordeel dat men over zijn werk had geveld, waagde het zich candidaat te stellen te Adelaïde, terwijl hij tot leus koos: ‘Herziening van de Wetten op den Grondeigendom.’

Het gaat niet aan te trachten de toespraken weer te geven, tintelend van vernuft, waarmede Torrens, tijdens den verkiezingsstrijd, de kiezers voor zich won. Genoeg zij het te zeggen, dat hij gekozen werd niet alleen, maar dat het hem na harden strijd gelukte om de nieuwe wet op den grondeigendom, ‘the Real Property Act of 1856 no. 380’, volgens zijn ontwerp door den Zuid-Australischen wetgever te doen aannemen. Invoering volgde op 1 Juli 1858¹⁾. Torrens had inmiddels ontslag genomen als afgevaardigde, ten einde als hoofd der nieuwe inrichting, deze persoonlijk op gang te brengen. Dit gedaan zijnde, vroeg en verkreeg hij een verlof, dat gebruikt werd om de andere Australische kolonies rond te reizen en er propaganda te maken voor zijn stelsel. Torrens zag dezen tocht met een uitnemend welslagen bekroond en had de voldoening het stelsel al spoedig aangenomen te zien, zoowel in de koloniën waar hij persoonlijk was rondgegaan, als ver daar buiten. Achtereenvolgens had invoering plaats in Britsch Columbië, in Queensland, in Tasmanië, in Victoria, in Nieuw-Zuid-Wales, in Nieuw-Zeeland en in West-Australië. Vóór zijn dood, in 1884, werkte het bovendien op de Fidsji-eilanden en in den Noord-Amerikaanschen staat Jowa.

Voor Tunis werd bij de wetten van 1 Juli 1885 en van 16 Mei 1886 een soortgelijke regeling der verkrijging van grondeigendom vastgesteld. Nog wachtte de invoering daar op het pasklaar maken van enkele onderdeelen, toen de regeering den hoogleeraar Alfred Dain, van de Algiersche Ecole de Droit, belastte met het uitbrengen van een verslag omtrent het stelsel en omtrent plaatselijke toestanden, ten einde het ook in Algerië over te planten. Dit ver-

1) Volgens J.H. Heaton, Australian Dictionary of Dates and Men of the Time, containing the History of Australasia, From 1542 to Date, London enz. 1879, werd de bekrachtiging van den Gouverneur eerst verleend op 2 Juli. Elders in hetzelfde werk vindt men daarvoor echter aangegeven 27 Januari.

[p. 323]

slag, als overdruk uit het Algerijnsch en Tunesisch Tijdschrift voor Wetgeving en Rechtspraak afzonderlijk verkrijgbaar, was gunstig en heeft niet weinig bijgedragen tot het meer algemeen bekend raken van het stelsel.

Nog is het thans ingevoerd in Brazilië, in de Straits Settlements en op de Philippijnsche eilanden. Behalve in Algerië, wordt invoering tegemoet gezien in Canada in Manitoba en in Spanje¹⁾.

In Engeland en vooral in Ierland vond Torrens, die zich in 1863 weder in Engeland vestigde, veel bijval voor zijn stelsel. Niettegenstaande de wetten, uitgelokt door den lord kanselier Westbury, in 1862, en door diens opvolger lord Cairns, in 1875, mocht het tot dusver niet gelukken, althans niet algemeen, het stelsel daar in te voeren. Zelfs het lidmaatschap van het Parlement, waarin Torrens voor Cambridge zitting kreeg, bracht hem geen voldoenden invloed om zijn hervormingswerk in het moederland door te zetten. Een nieuw wetsontwerp, aan het Lager Huis aangeboden op 23 Febr. 1888, is thans in behandeling. De gewijzigde tekst, met de verbeteringen door de commissie in het Hooger Huis, werd den 16^en Mei 1889 rondgedeeld.

In Frankrijk werd op een der internationale tentoonstellings-congressen te Parijs, van 8 tot 14 Augustus 1889, de wenschelijkheid van aanneming der grondslagen van het Torrensstelsel besproken en in beginsel vastgesteld. De aandacht was er daar te lande het eerst op gevestigd in 1862 en wel door den tegenwoordigen Franschen minister van openbare werken, Yves Guyot, toen een bekend journalist, die in dat jaar in het tijdschrift Le Globe aan het onderwerp een reeks artikelen had gewijd, welke zeer veler belangstelling wekten.

Naar aanleiding der mededeelingen van Yves Guyot valt een eigenaardige opmerking te maken. Door dien schrijver werd de wet, zooals ze in Queensland is ingevoerd, aangezien voor de oorspronkelijke Zuid-Australische. Onder dit opschrift althans gaf hij er een vertaling van in Le Globe. Toen nu de zooeven genoemde verslag-uitbrenger, Prof. Dain te Algiers, aan zijn beschouwingen een vertaling der wet wilde toevoegen, nam hij eenvoudig die van Yves Guyot over, en schreef daar weer trouw boven: ‘Wet

1) De Spaansche Volksvertegenwoordiging besloot, 19 Febr. 1890, om het, op de zaak betrekking hebbende, wetsvoorstel van Graaf San Bernardo in overweging te nemen.

[p. 324]

in Zuid-Australie,’ hoewel het, gelijk gezegd is, de Queenslandsche was.

Deze vergissing is echter van geheel ondergeschikt belang en de verdiensten van Yves Guyot op dit stuk blijven groot. Aan hem immers is het voor een goed deel te danken, dat de belangstelling voor het Torrensstelsel in Frankrijk in hooge mate is opgewekt. Zoo groot is thans die belangstelling, dat Prof. Charles Gide te Montpellier, aan wiens brochure ‘Étude sur l'Act Torrens’ de meeste dezer geschiedkundige bijzonderheden zijn ontleend, verklaren kon, dat het tegenwoordig niemand in Frankrijk zal invallen over den grondeigendom in het openbaar te spreken of te schrijven, zonder, al is het slechts bij name, het Torrensstelsel aan te halen.¹⁾

De artikelen van Yves Guyot trokken ook lezers in Nederland en men kan van het Torrensstelsel, onder aanhaling van dien schrijver, bij voorbeeld gewag gemaakt vinden in het proefschrift van Mr. A.E.H. Goekoop ‘De Staat als Grondeigenaar,’ Leiden 1888. De eer, in ons land het eerst uitdrukkelijk de aandacht op het Torrensstelsel gevestigd te hebben, komt echter toe aan den heer I. Boer Hzn. Zijn eerste mededeelingen werden gegeven in de Vergadering der Vereeniging voor Kadaster en Landmeetkunde van 20 Augustus 1888, waarvan men een overzicht aantreft in het Tijdschrift der genoemde Vereeniging, deel IV, blz. 178. Breedvoerige uiteenzettingen omtrent wording en werking van het stelsel, met volledige verklaring der wijze, waarop verkrijging en overdracht van vast goed plaats heeft in de staten waar het is ingevoerd, ontwikkelde de heer Boer in een vergadering der Notariëele Vereeniging te Amsterdam, in April 1889. Opgenomen in het Tijdschrift voor Kadaster en Landmeetkunde, waarvan de heer Boer redacteur is, trok zijn verhandeling terecht veler opmerkzaamheid. Dit gaf aanleiding tot een afzonderlijke uitgaaf, in 1890 verschenen bij Gebrs. Belinfante te 's-Gravenhage, onder den titel ‘Verkrijging van Onroerende Zaken, Beginselen van het Negatieve-, het Torrens- en het Grondboekstelsel.’

De bronnen voor genoemde studie, bestaande uit den oor-

1) Het werk van den heer Emmanuel Besson: Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, Paris, Delamotte, 1891, levert weder een schitterend bewijs te meer van de juistheid dezer opmerking. Gelijk werd opgemerkt is de heer Besson een beslist voorstander der beginselen van het stelsel.

[p. 325]

spronkelijken tekst van wetten, blauwboeken enz., meerendeels aangekocht voor de bibliotheek der meergenoemde Vereeniging voor Kadaster en Landmeetkunde, werden door den heer Boer welwillend beschikbaar gesteld, om er ook voor dit overzicht uit te putten.

Geen beter middel om het stelsel te leeren kennen, dan een verplaatsing, in gedachten, naar onze tegenvoeters.

In elk der genoemde staten, waar de Torrens-wet is ingevoerd, vindt men ter hoofdplaats het kantoor van den ‘Registrar General’ of ‘Recorder of Titles.’ Daar worden de titels van den vollen eigendom, of van zakelijke rechten, eens voor al opgemaakt, en daar moeten alle latere overgangen of vestigingen van rechten worden overgeschreven, willen zij tegenover derden geldig zijn.

In de eerste plaats heeft men dus te doen met een soort van algeheele zuivering en met het opmaken van nieuwe, door den staat gewaarborgde eigendomsbewijzen, waarop alle latere rechtshandelingen met het goed, dat onder de werking der wet gesteld is, zullen steunen.

Hij, die voor zijn goederen of voor die zijner pupillen of curandi de bedoelde zuivering verlangt, heeft een aanvraag in te zenden aan het kantoor van grondeigendom. Niemand wordt evenwel tot zulk een aanvraag verplicht. Zonder die aanvraag, welke echter alleen zij zullen achterwege laten, die hun belang niet begrijpen, blijft de gewone burgerlijke wet evenzeer van toepassing, als wanneer op de aanvraag geen fiat volgt.

Al dadelijk maakt men kennis met een paar uitmuntende eigenschappen van het stelsel: den geest tot vereenvoudiging en de strekking om bijstand van notarissen enz. tot een minimum te herleiden. Men ziet toch dat voor deze aanvraag wordt gebruik gemaakt van een daartoe ingericht en algemeen verkrijgbaar gesteld formulier. Dergelijke formulieren komt men evenzoo tegen bij alle latere rechtshandelingen, die met het goed kunnen plaats hebben. Bij de wet zijn deze formulieren vastgesteld, waarin men dus den tekst kan raadplegen; Fransche vertalingen treft men aan bij Yves Guyot en ook in het meer genoemd verslag van Prof. Dain.

In het formulier, dat thans aan de beurt is, wordt de hoedanigheid van den aanvrager ten opzichte der onroerende

[p. 326]

zaak, die men onder de werking der wet wenscht te brengen, nauwkeurig omschreven. Kleeft er hypotheek op het goed, dan is het wenschelijk dat de schuldeischer in margine de verklaring stelt: ‘Ik stem hierin toe.’ Behalve een door een bevoegd deskundige opgemaakte terreinteekening, levert de aanvrager nog een overzicht in van de rechtsgeschiedenis van het goed, zoo mogelijk met de adressen der in dat stuk genoemde personen en lichamen. Tevens zendt hij al zijn oude eigendomsbewijzen aan het kantoor op. De aanvraag zelf wordt onderteekend in bijzijn van een kantonrechter of, wanneer de aanvrager ze persoonlijk indient, in bijzijn van den Registrar General.

Bij het onderzoek, dat deze ambtenaar, na ontvangst der omschreven stukken, heeft in te stellen, wordt hij bijgestaan door juridische en technische deskundigen en kan hij gebruik maken van verschillende rechterlijke bevoegdheden. Waar dat noodig blijkt, kunnen b.v. getuigen opgeroepen en onder eede gehoord worden. Strafbepalingen waken er voor, dat de opgeroepen personen behoorlijk verschijnen en dat zij de onder hen berustende stukken, waarvan overlegging is bevolen, meebrengen. In één woord, het is een onderzoek, zoo uitvoerig en zoo volledig, als waarnaar particulieren in voorkomende gevallen slechts vruchteloos kunnen streven; de Registrar General immers heeft over beter en krachtiger hulpmiddelen te beschikken, dan een particulier ooit ten dienste staan.

In hoofdzaak wordt den deskundigen de beantwoording opgedragen van de volgende vragen¹⁾.

1^o.	Is de beschrijving der perceelen gronds helder en klaar en worden de grenzen scherp aangegeven?
2^o.	Is de aanvrager in onbetwist bezit van zijn eigendom?
3^o.	Schijnt hij daartoe naar recht en billijkheid bevoegd?
4^o.	Valt uit de overgelegde stukken te besluiten dat niemand een bevel tot uitzetting tegen hem kan verkrijgen?

Is de uitslag van dit onderzoek geheel ongunstig, dan wordt de aanvraag, behoudens beroep op den rechter, afgewezen.

Vinden de deskundigen daarentegen alles in voldoende orde, dan adviseeren zij den Registrar General om het goed te brengen onder de werking der wet.

1) Deze vragen zijn overgenomen uit de ‘Schets’ door Torrens zelf van zijn stelsel in druk gegeven en op blz. 320 genoemd.

[p. 327]

Was de toestemming van een eventuëelen hypotheekhouder verleend en zijn de titels geheel volledig, dan volgt aankondiging van de voorgenomen toepassing der Torrenswet, eenmaal in het staatsblad en driemaal in een nieuwsblad.

Ontbrak die toestemming, of waren de titels onvolledig, dan wordt de aankondiging herhaald in meer en in verschillende, door de deskundigen aan te geven plaatselijke nieuwsbladen. Tevens wordt een langer termijn, hoogstens drie jaar, gesteld, binnen welken termijn belanghebbenden in verzet kunnen komen. De adressen, gevoegd bij het beredeneerd overzicht der oude titels van den aanvrager, bewijzen goede diensten om directe kennisgevingen te kunnen verzenden aan personen, wier woonplaatsen anders wellicht onbekend zouden zijn. Nog worden kopieën van de overgelegde kaart en van de aanvraag aangeplakt op enkele openbare plaatsen, die de aankondigingen in de bladen nader omschrijven.

Verschaft het stelsel aan de onroerende zaak als het ware een vasten burgerlijken stand, dien ieder kan raadplegen en waarvan de belanghebbende al zeer gemakkelijk de bewijsstukken met zich kan dragen - de algemeene bekendheid, gegeven aan het voornemen tot het onder de werking der wet stellen eener onroerende zaak, doet denken aan de huwelijks-afkondigingen bij ons. Eer het goed als het ware vereenigd wordt met het stelsel, welke vereeniging volkomen en onvernietigbaar zal zijn, staat ook hier voor belanghebbenden de gelegenheid open tot stuiting, tot in verzet komen.

Zulk een verzet wordt, als meer dergelijke protesten in de Engelsche rechtsvordering, een caveat genoemd, naar het Latijnsche caveo, cavere, zich wachten, hoeden, in acht nemen. Blijkt het al te duidelijk dat een caveat geen reden van bestaan heeft, geheel ongegrond is, dan kan de Registrar General het dadelijk ter zijde leggen en daarvan den inzender in kennis stellen, die desverkiezende den genoemden ambtenaar voor den rechter dagvaart. Anders wordt een bepaalde termijn afgewacht, na verloop waarvan de inzender van het caveat zijn vordering bij den rechter moet aanhangig gemaakt hebben, of zijn verzet ziet doorgehaald.

Is eindelijk de laatste termijn tot verzet verstreken, of zijn de vonnissen, uitgesproken ingevolge vorderingen, door caveats aangekondigd, in kracht van gewijsde getreden, dan gaat de

[p. 328]

Registrar General over tot uitreiking van het certificaat. In zulk een certificaat worden de rechthebbende en de onroerende zaak behoorlijk omschreven, waartoe de perceelnommers - en verdere verwijzing naar de plans ten kantore van den Landmeter Generaal - niet achterwege blijven. Slotzin en hoofdinhoud van het stuk vormt de verklaring dat, voor dit goed, de bepalingen der (behoorlijk met vermelding van jaar en datum harer in werking treding aangehaalde) Real Property Act, van toepassing zijn.

Een gelijktijdig opgemaakt dubbel van het certificaat wordt gevoegd bij de overige dubbelen, die, tot deelen bijeengehecht, samen een grootboek van den grondeigendom vormen.

Behalve het certificaat ontvangt de aanvrager zijn oude akten, zooals ze, tot staving zijner verklaring, indertijd zijn ingeleverd, alle terug. Vooraf worden ze echter door den Registrar General stuk voor stuk afgestempeld en van de aanteekening voorzien, dat ze vervallen zijn door de verrichte inlijving in het grondregister.

Voortaan toch wordt de onroerende zaak vertegenwoordigd door het certificaat en zal dat, en dat alleen, den daarin genoemden houder tot genoegzamen en volkomen waarborg zijner rechten strekken. Raakt het door brand of ongeval in het ongereede, dan blijft het dubbel bovendien steeds ten kantore aanwezig om die rechten aan te toonen en, met inachtneming van eenige formaliteiten, kan een nieuw certificaat worden afgegeven. Het is eenigszins als met de postspaarbankboekjes hier te lande en met hun welbewaarde dubbelgangers te Amsterdam. Ook hier wordt het voordeel gewonnen, voor het geval onverhoopt het geheele kantoor afbrandde, dat de schade wederkeerig uit de verspreide bescheiden kan hersteld worden. De houders der certificaten toch hebben er zelf het meeste belang bij, om met hun stukken van alle kanten de bijdragen te komen leveren, waaruit het grondregister opnieuw wordt opgebouwd.

De vergelijking met onze, terecht zoo populaire, postspaarbank blijft opgaan, wat betreft de onvoorwaardelijke staatsverantwoordelijkheid. Zoo ver strekt die waarborg dat, wanneer niettegenstaande al de genomen voorzorgsmaatregelen, rechten van anderen, buiten hun schuld, zijn te kort gedaan, de staat èn tegenover deze èn tegenover den houder van het certificaat

[p. 329]

aansprakelijk blijft. Krachtens het hoofdbeginsel der onaantastbaarheid van de certificaten ‘the indefeasebility of titles’ blijft hij, op wiens naam de onroerende zaak gesteld is, gehandhaafd, en moet de schadeloosstelling voor den verongelijkte den vorm aannemen eener uitkeering in geld. Rechtsvorderingen tot wederopeisching der onroerende zaak zijn slechts toegelaten in enkele bepaald aangewezen gevallen, hoofdzakelijk doelende op certificaten, welke door bedrog verkregen mochten zijn.

Ten einde voor uitkeeringen als bovenbedoeld een afzonderlijk fonds te vormen, heft de staat op de certificaten een recht van een halve penny per pond sterling, dat is 5/24 of ongeveer ⅕ pCt. van de waarde der onroerende zaak. Het waarborgfonds, uit deze penningen ontstaan, groeit in de praktijk voortdurend aan, want er komt steeds bij, terwijl het tot de hooge uitzonderingen behoort, dat men er iets uit behoeft te nemen. Bleek het intusschen ontoereikend, dan zou de schatkist de schade moeten dragen. Hoe weinig gevaar daarvoor echter bestaat, blijkt ten duidelijkste als men de verzekering van Torrens verneemt, die men in de officiëele rapporten bevestigd ziet, dat in 1881 nog slechts enkele vergissingen waren voorgekomen, niettegenstaande voor ⅙ van Ierland onaantastbare titels waren afgegeven door de zoogenoemde Estate Courts en in de koloniën 152000 dergelijke certificaten¹⁾, welke in sommige dier staten nagenoeg alle in privaat bezit zijnde gronden omvatten, in omloop waren.

Om het voordeel, dat een onaantastbare titel met zich brengt, aan te toonen, maakt Torrens een vergelijking. Wanneer ieder kooper opnieuw en voor eigen rekening heeft te onderzoeken of de verkooper wel tot vervreemden gerechtigd is, en als hij daartoe terug moet gaan tot de rechtsvoorgangers van de rechtsvoorgangers enz. enz. van dien verkooper, - stel dat hij in staat is zulk een onderzoek behoorlijk in te stellen en ten einde te brengen, - dan ziet hij ten slotte een ketting van overdrachten voor zich. De sterkte van dien ketting bepaalt tevens hoe sterk de rechten zijn, die hij zal kunnen uit-

1) Volgens het ‘Handbook of South Australia in 1887-88’, Adelaïde 1888 was toen het aantal transacties onder de werking der Torrenswet reeds grooter dan 301000, buiten en behalve het aantal oorspronkelijke certificaten, waarvan er 123900 waren afgegeven.

[p. 330]

oefenen. Ongelukkigerwijs breekt echter elke ketting, als de zwakste zijner schalmen bezwijkt, en wordt dus zijn kracht door deze bepaald. Zoo ook hier. Schuilt er tusschen de overgangen éen, waarbij niet alles volkomen in orde was, dan kan dat elk oogenblik het geheel of gedeeltelijk verlies der rechten van den laatsten houder ten gevolge hebben. Geheel anders is het bij een onaantastbaren titel, die tegen zulke onaangename ervaringen volkomen waarborgt.

Nu zou men zoo meenen dat deze opmerking een ieder moest overtuigen.

Dat schijnt echter niet het geval te zijn. Prof. Stanley Jevons althans, een der tegenstanders der invoering van het Torrensstelsel in Engeland, heeft het volgende bezwaar. Een van beiden, zegt hij, een titel is goed, of hij is slecht. Goede titels nu, behoeven den steun van den staat niet. Ze onder de werking der wet te brengen ware derhalve noodelooze omslag en dwaasheid. Slechte titels daarentegen wijst ge af en kunt ge niet goed maken. Waartoe, zoo vraagt Prof. Jevons, waartoe dient het stelsel dan eigenlijk?

Voor een hoogleeraar, die nog wel een boek over logica geschreven heeft, schijnt deze redeneering, als men denkt aan den ketting van zooeven, zeker wel wat vreemd. Torrens kon dan ook dezen aanval, voorkomende in den Fortnightly, gemakkelijk afslaan.

Och Professor, zoo redeneert hij ongeveer, er is ter wereld zoo weinig volmaakt! Volkomen goede titels zijn al evenmin regel als volkomen slechte. Aan de meeste hapert een kleinigheid. Hier bestaat strijd over een erfdienstbaarheid, ginds zijn misslagen in een akte, waardoor zij op meer dan een wijze kan uitgelegd worden of, erger nog, zijn er gebreken in vorm of inhoud, die haar ongeldig kunnen maken. Voor deze ziet ge het nut van mijn stelsel dus in, want dergelijke onzekerheden verdwijnen als mijn Real Property Act wordt toegepast.

Bij slechte titels is de afwijzing een prikkel te meer om door dading als anderszins een loopenden strijd te beëindigen. Blijven dus over de volmaakt goede titels. Deze kunnen vergeleken worden met staven of baren van zuiver goud. Bij elke overdracht wordt zulk een staaf echter op nieuw onder-

[p. 331]

zocht.¹⁾ Buiten en behalve het afslijten van het metaal, wordt er telkens en telkens weer een monstertje afgenomen en kan het dus niet missen of de waarde vermindert. En die vermindering duurt voort juist zoo lang tot de staaf te land komt in 's rijks munt, waar de stempel er voor het vervolg een einde aan maakt. Eerst daarna zal de overgang van hand tot hand de geldstukken in hun onverkorte waarde laten.

Alvorens de lotgevallen te volgen van een onroerende zaak, als zij onder de werking der wet gebracht is, - waarbij nader zal blijken hoe volkomen recht Torrens had, toen hij zulk een onroerende zaak met gemunt geld vergeleek, - valt nog een kleine opmerking te maken.

Het moet namelijk wel in het oog gehouden worden, dat de zoo hatelijke staatsdwang zich bij de toepassing van het Torrensstelsel niet doet gevoelen. Het stelsel biedt zich aan, maar dringt zich niet op. Men is vrij zijn goederen onder de werking der wet te stellen; niemand wordt er echter toe gedwongen, het blijft geheel facultatief. De staat althans verplicht er niemand toe. Dat de samenleving het doen zal, dat bijv. de geldschieter, die om hypotheek wordt aangezocht, als voorwaarde eischt dat een Torrenscertiticaat moet bestaan, is een geheel ander ding en pleit voor het stelsel. Het bewijst althans dat men het waardeert. Zoo pleit er ook de bijvoeging voor, die men telkens en telkens weer aantreft in advertentiën omtrent goederen, welke te koop worden aangeboden, of waarop men hypotheek vraagt, b.v. in de bladen te Sydney: ‘Torrenscertificate always put.’

Volledigheidshalve zij hier aan toegevoegd dat in de koloniën, waar Torrens' Real Property Act is aangenomen en de staat oorspronkelijk land uitgeeft, die uitgifte geschiedt door middel van een certificaat.

Bij overdracht van onroerende zaken komt men in de eerste plaats weer in aanraking met de gedrukte formulieren. Zulk een formulier schaft men zich aan, b.v. bij een boekhandelaar,

1) Ter wille der beeldspraak is de uitdrukking zuiver goud overgenomen, hoewel zulk goud nimmer bij staven in den handel komt. Verder mogen de heeren van den waarborg vergeven, dat bij deze vergelijking geen rekening gehouden wordt met hun meesterteeken. De vergelijking is van Torrens zelf en valt dus misschien in Australië zonder tegenspraak uit te werken in den trant als boven. Bij toepassing op Nederland kan men dan het meesterteeken gedeeltelijk met den stempelslag gelijk stellen.

[p. 332]

vult het in en voegt er, desverkiezende, enkele korte bepalingen aan toe. Vervreemder en verkrijger onderteekenen en zenden deze akte, met het certificaat, naar het kantoor van grondeigendom.

Notariëele hulp is geheel overbodig. Ze kan alleen dienen om de verklaring te geven, dat de handteekeningen echt zijn en afkomstig van meerderjarige partijen, die met vrijen wil optreden. Tot het stellen dezer verklaring is echter eveneens bevoegd ieder kantonrechter, zoowel als de Registrar General. Zijn partijen bij geen dezer ambtenaren bekend, dan is de verklaring van een attesteerend getuige voldoende, mits deze door een bevoegd ambtenaar gedekt zij.

Na ontvangst der akte levert de Registrar General, als het goed gedeeltelijk verkocht is, een nieuw certificaat af aan den verkrijger, waarvan weder behoorlijk een dubbel in het register wordt ingelijfd. Het oude certificaat blijft aan het kantoor achter; althans ingeval ook aan den verkooper een nieuw certificaat wordt verstrekt, anders wordt de verkoop van een gedeelte er op aangeteekend. Bij terughouding van een certificaat wordt ook het dubbel afgestempeld als vervallen, onder verwijzing naar de koopakte, het memoriaal waar die te vinden is en naar het nieuw certificaat. Gelijke terugwijzing naar de eerste toepassing der wet op het goed, naar het eerste dubbel dus en naar het memoriaal van akten, heeft plaats op het nieuw certificaat.

Is daarentegen het goed geheel verkocht, dan kan de Registrar General in sommige koloniën volstaan met een endossement op het oude certificaat en op het dubbel. In andere koloniën eischt de wetgeving, die op dit punt niet overal gelijkluidend is, de afgifte van een nieuw certificaat. De verkrijger ontvangt in elk geval een bewijsstuk en weet dat een dubbel aan het register gehecht is, waarop de overgang staat vermeld.

Er kunnen echter gevallen voorkomen, waarin door toepassing der ingekomen akten zou te kort worden gedaan aan rechten van derden, verkregen buiten het grondregister om, door overeenkomst, nog niet geregelde erfopvolging, als anderszins. Een eigenaardig middel hebben deze derden in handen, dat, mits tijdig te baat genomen, hen volkomen vrijwaart voor beleediging hunner rechten. Het is weder het stelsel der caveats, die, door hun stremmende kracht, de nadeelige werking tegenhouden van akten met beschikkingen van onbevoegden. Van de ont-

[p. 333]

vangst van zulk een caveat, gesteld op een eenvoudig gedrukt formulier, geeft de Registrar General per aangeteekenden brief kennis aan den eigenaar. Aan een vordering tot schadevergoeding staat hij bloot, die, zonder voldoenden grond, durft over te gaan tot het inzenden van een caveat. Maar, zoolang dit op de onroerende zaak drukt, verricht de Registrar General in de onder hem berustende dubbelen en op de certificaten, als die ingezonden mochten worden, geenerlei handeling, door het caveat verboden ten opzichte der daarin aangewezen grondstukken.

Zóó volledig wordt de burgerlijke stand der vaste goederen, om het zoo eens te blijven noemen, en zijn voorstelling op certificaat en dubbel, dat men in den loop der drie en dertig jaren, gedurende welke het stelsel nu in werking is, reeds de photographie heeft te hulp geroepen om het certificaat volkomen indentiek te houden met zijn dubbelganger in het grondregister. Tegen overlading is intusschen gemakkelijk te waken en wordt ook gewaakt door, als men dat verlangt, het certificaat te vervangen door een nieuw, houdende alleen den tegenwoordigen toestand.

‘Waar zonder omslag een paard of een schip wordt overgedragen en deze zaken toch soms hoogst aanzienlijke sommen vertegenwoordigen, daar is allerlei omhaal en zijn hooge kosten noodig om een stuk vast goed te verkoopen, al heeft het nog zulke geringe waarde.’ In dergelijken zin sprak Torrens toen hij zijn stelsel ingang trachtte te doen vinden. Men ziet, dat hij deze bezwaren op inderdaad schitterende wijze heeft overwonnen. Ook de kosten toch, die voor het assurantiefonds daaronder begrepen, zijn zeer laag. Het tarief vindt men bijv. in het verslag van Prof. Dain, gelijk het gehecht is achter de wet van Queensland.

Om hypotheek te vestigen wordt de overeenkomst, de obligatie, ook weer bij onderhandsche akte, gesteld op een eenvoudig formulier in dubbel. Met en benevens het certificaat worden beide exemplaren opgezonden aan den Registrar General. Na aanteekening van dag en uur van ontvangst, stuurt deze een exemplaar aan den schuldeischer, terwijl hij het tweede exemplaar ten kantore bewaart. Van een en ander wordt verder op certificaat en dubbel melding gemaakt. Zoo althans ongeveer waren de oorspronkelijke voorschriften. De

[p. 334]

praktijk brengt echter mede dat men vaak anders handelt. Als toch de eigenaar het certificaat niet in zijn bezit heeft en niet kan opzenden, dan bestaat er, juist voor zoolang hij in die onmogelijkheid verkeert, ook geen gelegenheid tot vervreemden of bezwaren. De geldschieter is dus voldoende gewaarborgd als hij het certificaat in pand bekomt, en feitelijk neemt hij daar ook genoegen mede. De sanctie van den wetgever is niet uitgebleven en de jongste wetgeving van Zuid-Australië regelt de pand-hypotheek uitdrukkelijk. Zelfs is, met het oog op in pand geving van het certificaat voor een eerste hypotheek, toch het middel opengehouden om een tweede te kunnen sluiten. Op vernuftige en zeer eenvoudige manier wordt hiertoe weder het caveat-stelsel toegepast.

De vestiging van zakelijke rechten wordt op het certificaat aangeteekend; de overdracht dier rechten kan geschieden door endossement op de akte, waarbij de rechten gevestigd zijn.

Aanteekening omtrent huwelijksgemeenschap enz. wordt eveneens op de stukken gesteld.

Van alle bescheiden ten kantore van den grondeigendom zijn uittreksels te bekomen tegen vast tarief.

Een bijzonder soort uittreksel, bepaaldelijk tot dat doel afgegeven, stelt hem, die zich b.v. naar een ander werelddeel begeeft, in staat om overdracht te bewerkstelligen zonder dat aanteekening, dadelijk aanteekening althans, ten kantore noodig is. Vóor de Registrar General overgaat tot het behandelen van overdracht der onroerende zaken, betrekkelijk welke zulk een uittreksel is gelicht, wacht hij de wederinlevering van dat uittreksel af.

In het algemeen is in de verschillende Real Property Acts, waarbij het Torrensstelsel werd ingevoerd, op uitstekende wijze het belang bevorderd van afwezigen, minderjarigen en curandi.

Alle bijzonderheden te noemen gaat echter moeilijk, wijl het stelsel in de verschillende landen, waar het is ingevoerd, wat sommige kleine onderdeelen betreft, verschillend geregeld is. Bij het geleverd overzicht is voornamelijk gevolgd de thans bestaande regeling in Zuid-Australië.

Vraagt men zich af wat de voordeelen zijn, die het stelsel aanbiedt, dan kan het antwoord luiden, dat elke karakteristieke

[p. 335]

eigenschap een voordeel te meer vertegenwoordigt. Men denke slechts aan de onaantastbaarheid der titels, aan den staatswaarborg, aan de vereenvoudiging der overdrachten, aan het stelsel der dubbelen.

Hoe het stelsel werkt en hoe gunstig het in de praktijk voldoet, blijkt ten overtuigendste, als men de verschillende blauwboeken met officiëele verslagen raadpleegt. Alle berichtgevers laten zich met den meesten lof uit over de regeling van den grondeigendom in de landen hunner inwoning, waar het Torrensstelsel is ingevoerd.

Slechts een enkel punt laat te wenschen over, en dat geldt niet het stelsel, maar de grondteekeningen, indien goede plans, zooals op vele plaatsen het geval is, ontbreken.

Juist hetzelfde zou men bij de invoering van het Torrensstelsel in Nederland te wachten hebben, wanneer althans niet van te voren, gelijk voor de hand ligt, op de grondslagen der nieuwe secundaire driehoeksmeting een kadaster was gebouwd met rechtsgeldige bewijskracht. De kosten van zulk een onderneming worden gewoonlijk overschat. Zij bestaan eigenlijk meer in naam dan in werkelijkheid. Feitelijk worden geen buitengewone geldelijke opofferingen vereischt, maar is slechts omzetting noodig van uitgaven die toch plaats hebben. Ook het partiëel vernieuwen van kadastrale plans, op den bestaanden voet kost geld. De rijksschatkist, waarop het ten slotte aankomt, zou er grooter voordeel uit trekken dan zich oppervlakkig laat aanzien, wanneer te beschikken viel over een kadaster dat aan waterstaat, spoorwegen en zooveel andere takken van openbaren dienst al het gerief bezorgde, dat nu zoo vaak te vergeefs bij de bestaande instelling gezocht wordt. Een meten en hermeten, nu eens voor deze, dan weer voor gene administratie, alle onderdeelen van eenzelfde staatsbestuur, zou overbodig worden als men zich kon verlaten op kadastrale plans van erkende deugdelijkheid. Uitvoering van openbare werken kon, door bekorting van den voorbereidenden arbeid, in vele gevallen spoediger en voor minder geld plaats hebben dan thans. De uitgaven voor een geleidelijk uit te voeren nieuwe kadastreering zouden dus opgewogen worden door vermindering der behoeften van andere takken van staatsdienst.

Een eigenaardig bezwaar, dat overal waar het Torrensstelsel

[p. 336]

later ingang vond, aanvankelijk is opgeworpen, kon men ook hier te lande reeds vernemen. Bij gelegenheid eener bespreking in den Tijdspiegel van de studie van den heer Boer, werd het zelfs voorgesteld als een nieuwe opmerking. Tal van processen, zoo vreest men, die nu niet op touw worden gezet, zouden uitbreken bij invoering van het stelsel. Het bezwaar is echter zeer gemakkelijk te weerleggen.

De hoofdzaak, dat de gebreken in de titels reeds aanwezig zijn, wordt erkend. Wat men vreest is dus niet het ontstaan, maar het aan het licht komen der moeilijkheden. Alsof het constateeren eener besmettelijke ziekte een ramp ware. De ziekte zelf is de ramp, het constateeren moet aan de toepassing der middelen tot herstel voorafgaan, wil de kwaal niet verder en verder voortwoekeren.

Maar, zoo zegt men, talrijke processen zouden niet alleen worden uitgelokt, ze zouden samenvallen en zich opeenhoopen.

Het antwoord kan alweer zijn een verwijzing naar de feiten, die leeren dat de vrees voor processen, in de landen waar het stelsel is ingevoerd, ijdel was.

Blijft dus over de bedenking, dat het meer verbrokkeld grondbezit in de Europeesche staten een hinderpaal in den weg zou leggen, waarop elke poging tot invoering, gelijk eenige tegenstanders van het stelsel beweren, zou moeten afstuiten.

Nu zijn Melbourne en Sydney¹⁾, een paar der aanzienlijkste plaatsen waar het stelsel zulke gunstige uitkomsten oplevert, zeker te rekenen onder de Australische steden, die het meest doen denken aan Europeesche toestanden en kan de ervaring, daar. opgedaan, zeer wel dienen als voorbeeld der vermoedelijke werking in Nederland. Bovendien ziet men echter over het hoofd, dat het beginsel om de toepassing der Torrenswet facultatief

1) Als plaatsen, aangelegd in den nieuwsten tijd, zullen Melbourne en Sydney, zich onderscheiden door regelmatiger bouw, dan men aantreft in oudere Nederlandsche steden. Maar ook hier zijn gebouwen, waarvan een verdieping inschiet in een belendend huis, zeldzamer dan in het buitenland. In een der overwegingen van een Arrest van het Gerechtshof te Amsterdam, van 27 Juni 1890 wordt dit uitdrukkelijk geconstateerd. Trouwens al ware dit anders, een bezwaar tegen het Torrensstelsel kan het nooit zijn, en als bezwaar tegen een rechtsgeldige kaart heeft het daarom minder gewicht, omdat dergelijke gevallen steeds uitzondering blijven op de massa en niet beletten dat de platte grond van het terrein met alle nauwkeurigheid kan worden opgemeten, gelijk men er voor vele Duitsche steden het bewijs van heeft geleverd.

[p. 337]

te laten, een geleidelijke invoering in de hand werkt, die het ontstaan van schokken vrij wel buitensluit. Wat dit betreft, zou het eenig verschil tusschen den toestand, die kan intreden na afkondiging eener Torrenswet en de tegenwoordige regeling, daarin bestaan, dat dan de zuivering der eigendoms- en andere rechten kon plaats hebben langs een methodischen weg, waaraan nu niet te denken valt. Zooals de toestand nu is, zou ieder, die een proces over grondeigendom te voeren heeft, gevoegelijk een bord aan de deur kunnen zetten, in den trant der doodsplanken voor de sterfhuizen in enkele Brabantsche steden. Hodie mihi, cras tibi, zoo grijnst het den voorbijganger tegen. Dezelfde bedreiging, waarschuwing zoo men wil, kan met hetzelfde recht iederen grondeigenaar toegevoegd worden, wiens rechtstitels niet zoo vast staan, dat ze aan elken aanval weerstand kunnen bieden. De gebreken van uw titels, zoo kan men hem toeroepen, zullen tot moeilijkheden aanleiding geven. Wanneer het uw beurt zal zijn om van die moeilijkheden last te ondervinden, kan niemand voorspellen, maar, tenzij een verjaring met al haar wisselvalligheden u mocht redden, eenmaal komt die beurt. Het tijdstip hangt slechts af van hem, die aanspraken op uw bezittingen kan doen gelden. Laksheid, onverschilligheid of vreedzame zin, die hij steeds betoont, waarborgen u niet dat zijn reçhtsopvolgers er evenzoo over zullen denken. Hun vorderingen kunnen u komen kwellen op het oogenblik, dat ge ze het minst verwacht.

Een ander bezwaar, dat meer elk mobilisatiestelsel en verwante regelingen geldt, hoort men soms aanvoeren en verdient een woord van weerlegging. Vast goed, zoo beweert men, moet zich kenmerken door de moeilijkheid om het lichtvaardig te vervreemden; althans moet het eigendomsrecht van minderjarigen zooveel mogelijk worden beschermd. Toegepast op het Torrensstelsel wederlegt dit argument echter zichzelf. In onze openbare registers zoekt men, gelijk gezegd is, vergeefs naar vermelding der wijzigingen in rechtstoestanden, waar die voortspruiten uit boedelmenging bij huwelijk, zoowel als uit erfopvolging. Voor zoover de Australische wet hieromtrent geen aanteekening vordert op certificaat en dubbel - waarna het ondoenlijk wordt andere toestanden voor te wenden dan geboekt staan - beschikt het Torrensstelsel, gelijk werd uiteengezet, over een middel bij uitnemendheid, dat minderjarigen

[p. 338]

voor schade vrijwaart. Tijdig ingediend, kan een caveat hun rechten veel beter steunen, dan eenig middel bij ons in staat is te doen.

Ten slotte kan men zich afvragen of de uitmuntende eigenschappen van het Torrenstelsel het wenschelijk maken dat de Real Property Act, in den vorm bijvoorbeeld zooals die wet na de laatste omwerking van 1886 van kracht is voor Zuid-Australië, ongewijzigd voor Nederland wordt overgenomen, zoodra het materiaal aan kadastrale plans daarvoor geen hinderpaal meer in den weg legt. Natuurlijk zal men dan inzien, gelijk men het ook voor Algerië heeft begrepen, dat andere plaatselijke toestanden voor sommige onderdeelen andere bepalingen noodig maken. Spoedbevorderende maatregelen, als bijvoorbeeld omtrent het erfrecht in de laatste Zuid-Australische wet ter regeling van het stelsel zijn voorgeschreven, zouden misschien moeilijk ingang vinden in ons land. Ze zijn hier in elk geval ook minder noodig, dan voor de meer vlottende Australische bevolking.

Zoo zullen er nog wel meer opmerkingen omtrent onderdeelen te maken zijn.

Geen beter middel om van het Torrensstelsel, dat in velerlei opzicht het stelsel der toekomst schijnt, de invoering in eenig rijk voor te bereiden, dan nadere bestudeering van dit stelsel op de plaatsen waar het reeds werkt, door iemand die den toestand kent in het land waar men de nieuwe regeling wil toepassen. Dan kunnen beter vergelijkingen gemaakt worden dan die, welke slechts voor de eene helft steunen op ervaring, maar voor de andere helft alleen gebouwd zijn op kennisneming van wetten, voorschriften en verslagen. Betrouwbare verslagen kunnen veel licht geven, maar wetten leven slechts daar, waar zij hun dagelijkschen invloed doen gevoelen, en kunnen dan ook slechts daar naar het leven worden bestudeerd.

A.C.W. van Woerden.